La población europea envejece. Los ocho mayores países del continente verán incrementar su población de más de 65 años de forma notable hasta el año 2035, sumando 21,7 millones de personas al segmento de la tercera edad, según el informe ‘European Healhcare – A Growth Market‘, de la consultora Colliers. En el caso de España, este grupo de la población experimentará un crecimiento del 37% hasta 2050, un dato que ha impulsado el interés de fondos de inversión y de particulares por el segmento del Senior Living del inmobiliario.
Senior Living, características
Es un mercado inmaduro, con pocos operadores y muy atomizados, nada que ver con el mercado de otros países de nuestro entorno como Francia o Bélgica. Al mismo tiempo es un sector que tiende al a concentración.
Según explica Alberto Díaz, Managing Director de Capital Markets en Colliers, consta de 372.432 plazas y 5.236 centros, el 27% de ellos son públicos y el 65% son privados.
“Existe una gran carencia de plazas y una demanda insatisfecha, nos enfrentamos a un envejecimiento de la población creciente y a un aumento de la esperanza de vida. Por lo tanto, gran parte de la oferta debe de adaptarse, ya que muchas de las plazas se han quedado obsoletas o existen residencias que son poco operativas”.
El sector se enfrenta, por lo tanto, a un proceso de consolidación
Hoy en día, hay una carencia de plazas que necesita ser cubierta como consecuencia del envejecimiento de la población.
Por tanto, Se abre, una oportunidad de adaptar la oferta a la demanda post-covid caminando hacia estancias estanco, a residencias con un mayor número de unidades de convivencia y una mayor ratio de habitaciones individuales.
Al mismo tiempo, según apunta Alberto Díaz:
“la Administración debe tomar conciencia de la necesidad de mejora de los conciertos de las plazas públicas operadas por grupos privados”.
También señala que:
“hay 372.000 plazas y se necesitarían 100.000 plazas más para cubrir la demanda. Además, parte de la oferta actual está obsoleta y necesita ser renovada o adaptada para la etapa post-covid. Se necesitarían 800 residencias de mayores para dar cobertura a esa demanda y por lo tanto habría que invertir unos 10.000 millones de euros. Es una realidad que vemos y que se basa en la población actual y la expectativa de un incremento importante en este segmento de edad”
Senior Living como inversión
Este segmento del residencial tiene un amplio potencial. ¿Los motivos? La enorme liquidez que hay en el mercado y el interés del capital internacional.
“Durante los últimos meses han sido varios los inversores que han entrado en el mercado español (Swiss Life REIM; Confinimo, Care Property Invest), mientras que otras copaíias como Fonciére Siscare y Threestones han reforzado su apuesta por España. Además, hay que sumar su atractiva rentabilidad comparada con activos core, Actualmente las rentabilidades prime en España se sitúan alrededor del 5,50%, aunque varía dependiendo del producto, en ubicaciones prime las rentabilidades han llegado a alcanzar el 4,5-5%. Los operadores a nivel global ofrecen garantía de rentas y contratos a muy largo plazo”
Las oportunidades de inversión dentro del mercado del senior Living se dividen en dos:
- Activos operativos, que suponen ingresos de caja desde el día uno, pero son inversiones de activo en activo, ya que se trata de un mercado muy atomizado y dividido.
- Greenfields, que alargan los tiempos de la inversión entre 18 y 24 meses pero permite influir sobre el diseño del producto.
En 2021 el mercado de inversión ha mostrado una alta actividad tanto en activos operativos como en greenfields, aunque prevemos que una vez que los operadores tengan activos operativos suficientes se centrarán exclusivamente en la adquisición de greenfields.
Conclusiones
Estamos ante un segmento dentro del inmobiliario que se enfrenta a una demanda creciente y sostenida en el tiempo que va a hacer que siga siendo un sector de grandes oportunidades.
Además, hay que sumar una oferta insuficiente y con gran grado de obsolescencia que tenderá a desaparecer y tendrá que ser remplazada por nueva oferta adaptada a los estándares de mercado.
¿La pandemia cómo ha afectado?
Alberto Díaz, Managing Director de Capital Markets en Colliers señala que:
“la crisis del covid-19 ha desatado la necesidad de diseñar residencias de ancianos más eficientes que se adapten mejor a la operativa de este tipo de activos.. Además, éste es un segmento del inmobiliario con una gran importancia del sector privado: en España se tendrán que construir al menos 2.225 residencias en los próximos 15 años para alcanzar la oferta mínima requerida y los operadores profesionalizados buscan oportunidades que sean sostenibles en el tiempo capaces de dar servicio a una demanda cada vez más exigente”.
Además, los inversores están buscando oportunidades tanto operativas como en desarrollo con operadores profesionalizados que garanticen rentas a largo plazo.
Otro punto a destacar, según Alberto Díaz, es que la inversión requerida para alcanzar el mínimo de residencias necesarias, es mayor a 2.000 millones de euros anuales durante los próximos 15 años.
Fondos Next Generation
Respecto a los fondos Next Generation, hay una parte importante de esos fondos que van a ir a un producto más sostenible y eficiente. Serán clave, por tanto, las nuevas edificaciones para conseguir más ahorro, menos costes y más ingresos a futuro. Los bancos además darán mejores condiciones y mayor financiación a los proyectos sostenibles y eficientes. Además, la construcción industrializada va a apoyar mucho a este sector, tanto en el desarrollo del proyecto como en un futuro ahorro de costes.