2022 toca a su fin. Ha sido un año para las inversiones en bolsa y en bonos, pero el mercado hipotecario e inmobiliario aguanta. ¿Resistirá la embestida de la inflación y la subida de tipos de interés? ¿Será inmune a la desaceleración económica? ¿Aprovechará los fondos que vienen de Europa para hacer una apuesta seria por la sostenibilidad y la regeneración? De todo eso y más se habló en el Webinar – Mercado hipotecario e Inmobiliario en 2023: expectativas y tendencias en un entorno de subida de tipos de interés, organizado por EFPA España con la participación de Juan Fernández-Aceytuno, Consejero Delegado de Sociedad de Tasación.
Hoy en día, el mercado inmobiliario e hipotecario continúa mostrando crecimientos sólidos en los datos de actividad, si bien la velocidad de estos crecimientos muestra signos de desaceleración. Juan Fernández-Aceytuno, CEO de Sociedad de Tasación, lo explica: “Desde 2014 hemos tenido una demanda solvente y unas ratios de endeudamiento por debajo del 40%; el 75% de la cartera hipotecaria se ha constituido a tipo fijo y las tasaciones han sido más prudentes y apenas se ha financiado suelo”.
No se observan signos de sobrecalentamiento en el mercado hipotecario con ratios (hipotecas / compraventas) muy inferiores a los de la anterior crisis; tampoco se detectan ratios de esfuerzo estresadas (34% en 2022 frente al 55% en 2008). No existe un exceso de oferta: hoy se construye cinco veces menos que hace 15 años y el stock disponible es insuficiente para cubrir la demanda actual. Y, además, más de la mitad de los nuevos préstamos hipotecarios de vivienda concedidos son a tipo fijo.
Mercado inmobiliario e hipotecario en 2023 más sólido
Hay dos argumentos más para asegurar que el mercado vive una situación muy diferente y mucho más sólida a la del año 2012. En primer lugar, “hay demanda nacional y en su mayoría responde a un perfil solvente de comprador, que se compone principalmente de una demanda de reposición e inversión. Ha crecido mucho también la demanda por parte de extranjeros. Muchos buscan el sol y muchos han aprovechado la apreciación del dólar y la debilidad del euro para invertir en nuestro país. También se detectan diferencias por tipología de producto: la vivienda nueva es un producto mucho más inelástico que, en esta situación de mercado, se está vendiendo prácticamente bajo demanda”, cuenta Juan Fernández-Aceytuno desde Sociedad de Tasación.
Por otra parte, el 88% de las transacciones del mercado inmobiliario son de vivienda usada y el 12% restante de vivienda nueva. “Si entiendes quién compra y qué compra, comprendes el mercado. El precio tira de las transacciones en la vivienda nueva; en vivienda usada el precio va por detrás de las transacciones. Vivienda nueva y usada son dos productos diferentes: esto ha ocurrido desde la crisis de 2008”, valora.
Claves del entorno macroeconómico: inflación y mercado laboral
Se reduce la brecha entre la inflación general y la subyacente, debido a la contención del precio de la electricidad, gas y carburantes. A pesar de unos niveles inflacionistas todavía elevados, en los próximos meses podría ir remitiendo por el efecto base, la regulación de precios en ciertos sectores y una reducción del consumo de bienes y servicios de los hogares. “Será clave vigilar la inflación, que a día de hoy está “dopada” por el descuento a los carburantes, el tope a los alquileres, el tope del gas, descuentos en transporte público, etc.”, explica Juan Fernández-Aceytuno, CEO de Sociedad de Tasación.
El mercado laboral es clave por la calidad de la carga hipotecaria y por la capacidad de compra de nuevos actores en el mercado. El empleo continúa reflejando unos niveles sostenidos; pero conviene estudiar cada estadística de forma aislada y con “ojo crítico”. No cuadra muy bien, por ejemplo, que el número de afiliados a la Seguridad Social se haya incrementado este año en 700.000 personas, y el PIB, sin embargo, no ha alcanzado niveles pre-covid.
“La hipoteca es un hábito que refleja la identidad de un país serio, solvente y profesional; un país que crece, que genera riqueza y que permite diversificar las inversiones”.
Juan Fernández-Aceytuno, CEO de Sociedad de Tasación
La rehabilitación será un motor de crecimiento y transformación del inmobiliario español
El parque inmobiliario de vivienda en España es uno de los más antiguos de Europa, con una media que ronda entre los 40 y 50 años. “Solo el 20% de las viviendas en España son eficientes energéticamente. En muchos casos es necesario, más que una rehabilitación energética, una regeneración de la vivienda. ESG, por lo tanto, no es un florero ni un adorno: va en serio. Todo el sector financiero exige ya que midamos la sostenibilidad, el impacto en el medio ambiente de la edificación, la huella de carbono… El BCE también pide que la sostenibilidad se incluya en todos los índices de valoración”, observa Juan Fernández-Acerytuno.
Hay que mirar a futuro y ver el potencial que tendrán tendencias como el senior-living o instrumentos que permitan otorgar de liquidez a sector. Tenemos una sociedad cada vez más envejecida y con una mayor esperanza de vida y habrá que dar respuesta económica y social a esa realidad. “No hay ni una sola palabra en la Ley de Pensiones sobre vivienda; ni tampoco hay una sola palabra en la Ley de Vivienda sobre pensiones. Tenemos que pensar en la liquidez que muchos de nosotros vamos a necesitar en 20 años para mantener nuestro estado de bienestar más allá de la jubilación”.
¡Cuidemos la hipoteca como elemento de seguridad jurídica!
“La hipoteca ha sido y es clave en la formación de hogares y familias, y lo será en la ayuda a la dependencia. En 40 años de mercado hipotecario, se han concedido 27 millones de hipotecas”, señala Juan Fernández-Aceytuno desde Sociedad de Tasación. “El inversor, el comprador, el vendedor… todos los actores del mercado necesitan seguridad jurídica. La hipoteca es un hábito que refleja la identidad de un país serio, solvente y profesional; un país que crece, que genera riqueza y que permite diversificar las inversiones”, concluye.
