“La venta de nuda propiedad, si se supera el pudor social de hablar de estas cosas, es una solución ante el riesgo de insuficiencia de la pensión de jubilación“. Esta es una de las ideas que trasladan Abel Marín, abogado de Marín & Mateo Abogados, y Pedro Serrano, profesor de Finanzas de la Universidad Carlos III de Madrid y Juan Ángel Lafuente, catedrático de la Universitat Jaume I de Valencia.
Los tres insisten, de hecho, en otro mensaje clave: “La nuda propiedad permite transformar un bien ilíquido en líquido y permite seguir viviendo en el piso. Es, además, una herramienta útil para gestionar y reducir los conflictos familiares en las herencias”.
Qué es la nuda propiedad
La nuda propiedad se refiere a la posesión de un bien sin el derecho a usarlo. Juan Ángel Lafuente, coautor del libro Cómo complementar la pensión utilizando la vivienda en propiedad, explica que “esto significa que el propietario tiene el título de propiedad, pero no puede disfrutar del bien hasta que se extinga el usufructo -el derecho de uso y disfrute del bien-, generalmente al fallecimiento del usufructuario. Esta modalidad permite a los propietarios vender su vivienda manteniendo el derecho a vivir en ella, proporcionando liquidez inmediata sin necesidad de mudarse”.
Beneficios para el vendedor
- Liquidez inmediata: Ideal para personas mayores que necesitan financiación adicional durante la jubilación.
- Mantenimiento del uso: Permite al vendedor seguir residiendo en su vivienda.
- Planificación patrimonial: Posibilidad de gestionar la herencia de manera eficiente.
Ventajas para el comprador
- Descuento en el precio: La adquisición se realiza a un precio inferior al de mercado debido al descuento asociado al usufructo vitalicio.
- Inversión a largo plazo: La propiedad se convierte en una inversión sólida, con una revalorización esperada al finalizar el usufructo.
Según explica el profesor Juan Ángel Lafuente, es clave tener en cuenta los gastos de la vivienda. El nudo propietario asume los gastos de la comunidad, las reparaciones extraordinarias y también el pago de las cuotas hipotecarias, si las hubiera. El usufructuario, por su parte, cubre los consumos ordinarios de gas, luz y calefacción, mantenimiento regular y el IBI. El catedrático de la Universitat Jaume matiza que “cabe la libertad contractual entre las partes y pactar de forma distinta, pero el obligado frente a terceros (Comunidad de Propietarios y Ayuntamiento) no se altera”.
La rentabilidad de la nuda propiedad: ¿qué debemos tener en cuenta?
En una operación de nuda propiedad la rentabilidad depende de tres factores: el precio de compra, el valor esperado de la vivienda al final del usufructo y los costos durante el usufructo. “En términos generales, el valor de la nuda propiedad se estima entre el 35% y el 85% del precio de mercado de la vivienda, en función de la edad del usufructuario. No es lo mismo adquirir una vivienda cuando el usufructuario tiene 75 años que cuando tiene 90 años. En definitiva, este es un elemento clave, la esperanza de vida. Y aquí consideramos incluso el estado de salud del usufructuario”, explica Serrano, profesor de Finanzas en la Universidad Carlos III de Madrid.
Las formas de pago son dos: pago único y pago mensual. En la primera opción, pago único, cuenta Serrano que “el comprador realiza un único pago total al momento de la compra”. En la segunda opción, pago mensual, “se puede acordar una renta mensual, ya sea vitalicia o temporal, lo que genera una financiación más disciplinada pero expuesta a la inflación”.
Riesgos en la nuda propiedad
A la hora de adquirir un inmueble bajo la modalidad de nuda propiedad, el comprador debe tener en cuenta una serie de riesgos que pueden mermar la rentabilidad final de la operación: la longevidad del usufructuario, los costes de mantenimiento del inmueble y las fluctuaciones del mercado inmobiliario son las tres más importantes. Abel Marín, abogado de Marín & Mateo Abogados y autor de Protege tu herencia, explica que “una vida más larga del usufructuario reduce la rentabilidad del comprador; los costos pueden variar dependiendo del estado y antigüedad del inmueble; es clave mirar con luces de medio alcance porque las variaciones del mercado inmobiliario pueden afectar tanto el valor de la inversión como la capacidad de generar ingresos adicionales”.
Sumar otros dos posibles riesgos: el arrendamiento por el usufructuario y los ocupantes legales o precaristas. “Aunque el arrendamiento se extingue con la muerte del usufructuario, podría haber problemas si el inquilino se niega a resolver el contrato. Esto se puede evitar contratando una reserva del derecho real de habitación, que solo permite habitar la vivienda pero no arrendarla”, cuenta Marín. Respecto a los ocupantes legales o precaristas “si hay ocupantes legales o precaristas conviviendo con el usufructuario, estos podrían oponerse a abandonar la vivienda tras el fallecimiento del usufructuario”.
Es crucial, cuando hemos adquirido un inmueble bajo la modalidad de nuda propiedad, realizar una comprobación de la fe de vida del usufructuario para conocer su fallecimiento a tiempo y evitar retrasos en la consolidación del pleno dominio.
Aspectos fiscales
El abogado de Marín & Mateo explica que la venta de la nuda propiedad implica consideraciones fiscales importantes:
- Consolidación del pleno dominio: Al fallecer el usufructuario, se tributa por la diferencia entre el valor inicial y el valor actual de la propiedad.
- Cesiones a cambio de pensiones vitalicias: Están sujetas a la Ley de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD), con particular atención a los casos en que la base imponible supere ciertos límites. “Cuando la cesión de la nuda propiedad se realiza a cambio de una pensión vitalicia, la liquidación tributaria se divide entre el ITP-AJD y el impuesto sobre sucesiones y donaciones, por lo que es esencial tener cuidado en las transacciones entre personas sin parentesco, ya que podría resultar en una carga fiscal significativa”.
- Condición resolutoria: Las cantidades aplazadas que se garanticen con condición resolutoria, tributarán por ITP: AJD, al 1,5% sobre la cuantía aplazada.
- IRPF: Al tratarse de vivienda habitual y de mayores de 65 años, está exenta de tributación.
En definitiva, la nuda propiedad es una herramienta financiera estratégica que puede proporcionar beneficios significativos tanto para vendedores que buscan liquidez sin renunciar a su hogar, como para compradores interesados en inversiones inmobiliarias a largo plazo. Sin embargo, es crucial evaluar todos los aspectos legales, fiscales y de mantenimiento involucrados para tomar una decisión informada y segura.
