“En 2020 han nacido nuevas oportunidades en el sector residencial. Los grandes tenedores están perfilando su cartera core y esa cartera incluye residencial centrado en las zonas prime de las grandes ciudades. Sin embargo, la pandemia ha abierto la puerta a otro tipo de oportunidades: ¿Qué pide la sociedad? Ahora pide viviendas más amplias, alejadas del centro de las grandes urbes, zonas verdes, contacto más próximo con la naturaleza …al mismo tiempo la situación económica generada por el covid, con muchas empresas aplicando recortes de plantilla o expedientes de regulación temporal de empleo, empuja a mucha gente a buscar vivienda a precios más asequibles y a no comprometerse con una compra”.
Así cuenta Henry Gallego, ceo de RKS-AM cómo la crisis de 2020 provocada por el coronavirus ha cambiado los intereses de muchos españoles a la hora de comprar o alquilar una vivienda. A esto añade la irrupción del teletrabajo que ha llegado para quedarse.
Residencial 2020. Oferta y Demanda. ¿Qué ha pasado?
En 2020 dentro del segmento residencial se ha creado una situación única.
“Los confinamientos y los cierres perimetrales han afectado de forma muy importante a segmentos del inmobiliario como el hotelero, el de los centros comerciales, el de las oficinas … todos ellos se han visto muy afectados por las restricciones. Sin embargo, en el residencial se ha abierto una ventana de oportunidad”
En el residencial se han visto cambios importantes. Por el lado de la demanda, el cliente final requiere viviendas de mayor tamaño, crecen las preferencias por ubicaciones no céntricas, espacios abiertos, nivel de vida más asequible … al tiempo se combina una implementación acelerada del teletrabajo con una situación más ajustada en los hogares por la crisis económica. Por el lado de la oferta vemos. Mayor atractivo a sectores alternativos, nacen -por tanto-nuevas oportunidades de inversión, se presentan buenas perspectivas de negocio y rentabilidad, y los grandes inversores institucionales ponen el foco en lo de siempre: zonas prime en ciudades grandes como Madrid, Barcelona, Bilbao, Valencia, Sevilla, Málaga …
Por el lado de los precios, la caída ha sido superior en las grandes ciudades y ¡lo importante!, las operaciones se han ralentizado. Al tiempo que los clientes han frenado sus órdenes de petición de crédito hipotecario por la incertidumbre económica, los bancos han endurecido las condiciones para conceder esos préstamos.
Alquiler en auge: gran potencial de crecimiento
“Si miramos al segmento del alquiler residencial es evidente que 2020 ha sido el tentempié de lo que está por venir. Hay interés por alquilar viviendas más grandes, más asequibles y fuera de las grandes ciudades. El residencial está mejor posicionado que otros subsectores del inmobiliario para cubrir esa necesidad de buscar nuevas viviendas”
Los argumentos que llevan a Henry Gallego, CEO de RKS-AM, a ver en el alquiler residencial un gran potencial son varios: precios estables sin caídas sustanciales, es decir, refugio para el ahorro; mejor relación entre precio/oportunidad en zonas periféricas que en capitales de provincia.
“El año pasado en Madrid y Barcelona el alquiler bajó entre un 4% y un 5%”
Y dentro del alquiler residencial, gran potencial para el alquiler social. La brecha que tenemos frente a Europa es muy amplia:
“En España solo el 1% de la vivienda está destinada al alquiler social, es decir, de los 25 millones de viviendas construidas solo 290.000 están destinadas a alquiler social. En países como Alemania, Francia o Reino Unido ese porcentaje alcanza el 9%”
Respecto al “build to rent” el CEO de RKS-AM cuenta que:
“está aquí para quedarse, se ha posicionado de forma muy fuerte, pero esta modalidad es sólo para las grandes ciudades”
Inversión en alquiler social, alternativa a la renta variable y a la renta fija
En un entorno de alta liquidez y de bajos tipos de interés es necesario incorporar otro tipo de alternativas a la cartera de ahorro/inversión para des-correlacionar, para diversificar y para generar rentabilidad en el largo plazo. Henry Gallego estima que habría que destinar entre un 10% y un 20% de la cartera a inversiones alternativas y entre ellas, tener un peso importante el inmobiliario. Mejor inmobiliario cotizado porque puedes invertir desde cantidades pequeñas, tienes dividendos recurrentes y la liquidez que te da un mercado cotizado.
Dentro del inmobiliario Henry Gallego insiste en mirar al alquiler residencial con vocación social.
“Hay oportunidades de inversión más allá de los centros urbanos, más allá de las grandes ciudades encontramos alto potencial. El alquiler con impacto social es una alternativa de inversión por rentabilidad y por su enfoque sostenible, su compromiso con la sociedad. El Covid19 ha despertado nuestra conciencia social, nuestra obligación social y, eso, es algo que, como ciudadanos, pero también como inversores debemos aprovechar”.
¿Rentabilidades? Si la rentabilidad del alquiler en el centro de las grandes ciudades ronda el 2%, la rentabilidad del alquiler social más allá de los centros urbanos puede llegar a aportar rentabilidades netas superiores al 6%. ¿Riesgo? El riesgo lo mitigas con una cartera amplia de inmuebles dedicada al alquiler social – y eso lo consigues a través de socimis especializadas- y también con seguros de impago.
“El inversor debe mirar más allá de la renta variable y de la renta fija para buscar rentabilidad, para diversificar y para des-correlacionar sus carteras. También para aprender a alargar el plazo de sus inversiones y mirar más a un horizonte de largo plazo. Las inversiones alternativas deben formar parte de nuestra cartera de inversión y entre ellas el inmobiliario es muy interesante. Tiene un alto potencial”.
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