“Todo inversor que se precie debe incorporar a su cartera activos del segmento logístico para equilibrar los ciclos inmobiliarios” Con este contundente mensaje concluía su presentación Fernando Sauras, Director Investment Industrial Logistics en BNP Paribas Real Estate.
El segmento de logística ha demostrado ser uno de los más resilientes tras la crisis del Covid 19, pero ¿Cómo se ha comportado en el arranque de este año’ ¿Cómo lo hizo en el año de la pandemia? ¿Cuáles son sus fortalezas?
“2020 comenzó con muy buenas expectativas para todos los segmentos del inmobiliario. Residencial, hotelero, centros comerciales, oficinas … y también para el segmento de logística. Sin embargo, llegó el Covid y con él, la incertidumbre”.
Así relata Fernando Sauras cómo fue el arranque de 2020 y explica que el segmento de logística despuntó enseguida demostrando ser el más resiliente.
“Tras un parón inicial todos los inversores comenzaron a girar hacia el logístico apoyado por buenos fundamentales”
2021 ha empezado también con buen tono para todos los segmentos del inmobiliario.
“oficinas, quizás, más prudente, ajustando márgenes. Residencial avanzando a buen paso. Y el “build to rent” y la logística con muy buenas expectativas”
Compradores y rentabilidades
Los mayores compradores son fondos de inversión, aseguradoras, socimis y también capital privado procedente de family offices.
“Es un segmento donde no hay grandes movimientos”, cuenta Fernando Sauras desde BNP Paribas Real Estate.
Muchos son compradores nacionales, pero también hay grandes jugadores internacionales, procedentes de EEUU, Alemania, Francia y también de Asia.
“España no tiene la percepción que tenía hace una década de economía frágil. Hoy los inversores internacionales confían en su estabilidad jurídica y en su capacidad de crecimiento”
Las rentabilidades, para las zonas prime -prime yield- son del 4,5% para el segmento de logística.
“El diferencial con el segmento de oficinas, también prime yield, es de unos 100 puntos básicos. Ese diferencial hace tres años era mayor, llegando a los 250 puntos básicos. El segmento de oficinas ofrece una rentabilidad para las zonas prime del 3,5%, rentabilidad menor porque el riesgo es menor y porque los inquilinos, se presupone, son más estables. Siempre el segmento logístico ha sido el más rentable”
¿Expectativas? “No hay que tener miedo a la inversión en este segmento. Ofrece visibilidad y seguridad. ¿Visibilidad? Por la previsible recuperación económica y, sobre todo, por el potencial que aún tiene en España el e-commerce”
El e-commerce supone en España un 10% del total del comercio retail, muy por debajo de la media europea y muy lejos aún del 50% que supone, por ejemplo, en China.
Actividad
Madrid, Barcelona y Valencia son las zonas prime por ubicación y por capacidad. Ahí es dónde se concentra la mayor parte de la oferta presente y donde se concentrará en el futuro. En Illescas, Torija, Marchamalo … pero también en zonas más próximas al centro como Vallecas, Villaverde o Coslada.
En Madrid en este comienzo de año la actividad está en máximos. Se han cerrado 350.000 metros cuadrados de espacio logístico. Va a buen ritmo y llegaremos e incluso superaremos niveles de 2020. En Barcelona y Valencia la actividad también es elevada. Son zonas de alta demanda.
Características
“El segmento logístico ha cambiado mucho en los últimos años. Es de más calidad y de mayor sofisticación. Hoy todos los promotores además buscan productos con sello de calidad. Su vida útil además es mucho más amplia que hace años: ofrece una visión de más largo plazo” cuenta Fernando Sauras desde BNP Paribas Real Estate.
Dentro del segmento de logística no hay una única clase de activo. Hay muchos tiempos y atienden a diferentes tipos de demanda: de almacén, de fábrica, de gestión de pedidos …
”Tenemos por ejemplo los centros XXL, o grandes almacenes que están irrumpiendo ahora en España. Es un producto joven, que despierta en 2015 y son naves que pueden llegar a los 100.000 metros cuadrados y que concentran actividad y producto. Están en Madrid, Barcelona, Valencia y suelen ubicarse a unos 70 km de las capitales. Atienden una demanda nacional”
La segunda tipología serían los almacenes de logística regional. Tienen menos superficie, más ratios de muelles para camiones, más capacidad de tránsito y su superficie rondaría los 25.000-30.000 metros cuadrados. Tendríamos además las naves transbordo.
“No son tanto para almacenar como la redirigir la mercancía. Tienen más muelles para camiones, furgonetas y deben ser capaces de distribuir mercancía en 1-2 horas. Suelen ubicarse a unos 15km de las grandes ciudades”
Y por último tendríamos las naves de proximidad o última milla, mucho más cercanas al centro de las ciudades.
Catalizadores de inversión y de rentabilidad
Con el confinamiento el pasado año el comercio electrónico se ha disparado y está aquí para quedarse.
Fernando Sauras, Director Investment Industrial Logistics en BNP Paribas Real Estate explica que “el despegue del comercio electrónico ha puesto de relieve la necesidad, por parte de las empresas, de tener más espacio para almacenaje y para distribución. Muchos de los retailers han mejorado sus herramientas para que la experiencia de compra sea mejor y aquí la ubicación de las naves y su capacidad de distribución rápida es clave. El crecimiento del comercio electrónico estaba en una fase incipiente en España antes del Covid y ahora los retailers son conscientes de que necesitan más espacio para almacenar stock y para distribuir sus productos”
En definitiva, el inmobiliario ofrece rentabilidad, diversificación y seguridad. El segmento de logística tiene potencial y debe ser incorporado a la cartera como activo que ofrece visibilidad y equilibrio en los diferentes ciclos inmobiliarios.
