“El inmobiliario español está en un momento de oportunidad. Hay retos muy importantes: industrialización del sector, digitalización, sostenibilidad, accesibilidad … son retos que deben convertirse en oportunidad”. Es el mensaje que lanza Beatriz Toribio, experta en el sector inmobiliario.
De dónde venimos …
En 2021 la compraventa de viviendas registró un crecimiento del 34,6% frente al año anterior. Se cerraron, según el INE, un total de 565.523 operaciones, la mayor cifra de transacciones desde el ejercicio 2007, cuando se realizaron más de 775.000 compraventas.
“Detrás de este aumento de la demanda hay varios argumentos: condiciones bancarias favorables, ahorro acumulado, nuevas necesidades tras la pandemia -espacios verdes, más luminosos, viviendas más amplias, teletrabajo …- interés del inversor extranjero”.
En 2021, la compraventa de viviendas pone fin a 2 ejercicios de caídas tras el descenso del 16,9% de 2020 por la pandemia y la bajada del 2,4% de 2019
Esa mayor demanda tiene una repercusión directa en los precios.
“En 2020 se recupera la tendencia alcista y en 2021 el encarecimiento está entre el 2% y el 4%, aún así es inferior a los de 2019. Al mismo tiempo las hipotecas se disparan por los bajos tipos de interés, por el aumento de la demanda y por la consolidación de las hipotecas a tipo fijo, sólo 3 de cada 10 hipotecas en España en 2021 se cerraron a tipo variable”.
Aunque el número de hipotecas creció de forma importante el año pasado, apenas superan las 417.000, muy lejos del millón de hipotecas que llegaron a solicitarse anualmente entre 2002 y 2006.
Hay otro elemento más: el número de visados de obra nueva que aún está lejos de los niveles vistos en 2007. En aquel entonces superaban los 600.000, mientras que el año pasado la concesión de visados de obra nueva rondó los 107.000.
Beatriz Toribio experta inmobiliaria recalca que:
“no debemos confundir la buena marcha del sector con una burbuja. La compraventa de vivienda está lejos de niveles de 2007, los precios están a nivel de 2011, los visados de obra nueva son mucho más bajos que entonces, y las hipotecas crecen, pero también están a gran distancia de los números vistos en 2007 y 2008”.
No hay burbuja, pero sí riesgos a los que no hay que dar la espalda
La guerra entre Rusia y Ucrania es el último riesgo que acecha a la economía mundial. Es la tormenta perfecta: encarecimiento desorbitado de todas las materias primas, espiral inflacionista, endurecimiento de las políticas monetarias, desaceleración del crecimiento, menor creación de empleo … Hoy en día no hay visibilidad sobre el escenario al que nos enfrentamos, pero sí hay algunos elementos que ya son una realidad.
El encarecimiento de los materiales de construcción eleva el coste de producción, lo que a su vez incrementa el precio de la vivienda de obra nueva para el comprador final. Además, el fuerte repunte de la inflación podría llevar a los bancos centrales a subir tipos de interés, lo que afectará a la actividad económica y al endurecimiento de las condiciones bancarias.
“En algunos países –explica Beatriz Toribio– estamos viendo además un calentamiento de precios de la vivienda, con subidas de doble dígito. EEUU, Nueva Zelanda, Canadá, Suecia, Noruega … en la eurozona el precio medio ha crecido un 7% el pasado año, pero España está aun en la tabla baja. Hay por tanto aún margen para la subida de precios”
Tendencias y expectativas 2022
La demanda de vivienda va a seguir siendo importante. Según el INE en 2021 se crearon 172.000 nuevos hogares, mientras que el número de visados de obra nueva rondó los 95.000.
“Hay un desfase importante, lo que empujará la demanda de compra de vivienda y también de alquiler. Aquí están surgiendo nuevas tendencias como el BTR -Build to Rent- destinada a cubrir una demanda creciente de alquiler. Esa demanda de alquiler al alza se apoya en: el alto ahorro inicial que se exige para la compra, los altos precios, los cambios en el estilo de vida, los nuevos modelos de familia …”
“El inmobiliario, a día de hoy, es un sector muy amplio: build to rent, residencial, co-living, senior living, data centers, hoteles, logística … El perfil de los profesionales que trabaja en él es de alta cualificación: en tecnología, en sostenibilidad … la financiación ya proviene únicamente del sector financiero, sino que el abanico se ha ampliado: fondos de inversión que buscan invertir en el inmobiliario con vocación de permanencia y obtener rentas recurrentes, crowdfunding, y muy importante la colaboración público-privada que empieza a darse la mano. Las administraciones ponen el suelo y los promotores su experiencia y conocimiento en construcción, desarrollo, comercialización …”
En conclusión…
“La situación del inmobiliario español es hoy muy diferente a la de 2007.Tenemos muy reciente aún los efectos económicos y sociales de la anterior crisis, y la vivienda nos preocupa y ocupa a todos: el 80% del ahorro de los españoles está en el inmobiliario. Los datos indican que no hay burbuja, pero no por ello debemos dar la espalda a los riesgos actuales”.
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