“El inmobiliario como asset class se va a convertir en activo refugio en un entorno de muy bajos tipos de interés y alta liquidez. Hay más de 20 trillones de dólares americanos en deuda soberana que vence en tres años. Ese dinero tendrá que buscar ubicación y el inmobiliario es un sector con amplio potencial”.
Este es el mensaje que lanza Enrique Losantos, consejero delegado de Jones Lang Lasalle. En 2020 la inversión promedio a nivel mundial cayó un 20%. ¿Razones? El confinamiento, la paralización de la actividad y ahora la incertidumbre que han provocado una paralización de la inversión. Ha sido más acusada en España donde ha caído un 50% y en Estados Unidos donde se ha desplomado un 70%.
“El mercado americano corrige más en las caídas pero también recupera más rápido. Es mucho más flexible. El inmobiliario europeo es mucho más resiliente, menos volátil”
Según el último informe del sector presentado por JLL, la inversión en transacciones de activos inmobiliarios se recuperará en torno a un 15%, hasta alcanzar cerca de los 9.200 millones de euros en operaciones en España.
Mercado de oficinas: teletrabajo, sostenibilidad y tecnología
La recuperación en el sector de oficinas es lenta y desde JLL se prevé que haya un descenso en las rentas pagadas por los inquilinos, afectando a las cuentas de los propietarios. Si en 2020 recoge que las rentas en Madrid cayeron un 1,8%, en 2021 vaticinan que el descenso sea del 1,9%. Solo en 2022 se remontará con un ascenso del 2,5%. En el caso de Barcelona, el pasado año fue de decrecimiento en los alquileres del 1,4%, una caída mayor del 4,2% este ejercicio y ya en 2022 volverán a darse subidas, del 2,8%. Estas cifras son para los activos prime; en el mercado secundario el comportamiento para 2021 será incluso peor.
“En el mercado de oficinas las rentas han bajado y las tasas de disponibilidad se han disparado, aunque lo correcto sería decir que el mercado se ha bifurcado. La pandemia ha hecho que valoremos más nuestro espacio de trabajo, que queramos activos más core, más sostenibles, con más luz, con mejores ubicaciones … las rentas en este caso apenas han cambiado” dice Enrique Losantos.
Insiste además en el tema de la sostenibilidad
“El inmobilario/constructor es el sector más contaminante. El covid ha acelerado una tendencia clave: la sostenibilidad. Todos los actores del sector han asumido dentro de sus políticas de responsabilidad social corporativa que deben reducir sus emisiones de CO2 y se han sumado a los objetivos de Net Cero Carbon”
Sector logístico, el más resiliente y con apetito inversor
En el caso de los activos logísticos, su yield o rentabilidad de los activos prime (de mejor calidad y en las mejores ubicaciones) ha caído a mínimos históricos del 4,5%, según esta firma de consultoría, debido a la enorme competitividad entre los inversores por el empuje del comercio electrónico. Por el lado contrario, las yields de centros comerciales (un 5,3%) y high street o locales comerciales (3,45%) ascienden por el menor interés de los compradores.
Enrique Losantos cuenta que:
“éste [el logístico] es el negocio que mejor se comportó el año pasado y también el que mejor se comportará a futuro. Es el segmento más sexy, como la vivienda en alquiler o residencias de estudiantes y hospitales.”
Centros comerciales, hacia la onmicanalidad
En el caso de centros comerciales, muy afectados por las restricciones sanitarias sobre todo al inicio de la pandemia, la caída en las rentas en 2020 fue de un 10%, según JLL, y se recuperará un 3% en 2021 y un 3,2% en el periodo hasta 2024. En locales en las mejores ubicaciones comerciales, los precios de los alquileres cayeron aún más, un 18% en Barcelona y un 16% en Madrid, con una previsión de recuperación muy ligera para este año.
“Los centros comerciales no van a desaparecer por mucho que crezca el comercio online. En España nos gusta salir a comprar, a pasear, disfrutar de la calle, del buen tiempo .. nos gusta relacionarnos. Sí que estamos viendo la reconversión de algunos centros comerciales en centros de experiencias, con opciones para deportes como escalada o submarinismo o tiendas muy especializadas, como videojuegos o realidad virtual”
Sector hotelero, interés inversor hacia oportunidades potenciales
¿Y el segmento hotelero?
“Hay dos grandes grupos. El vacacional que es complejo. Ha sufrido el negocio hotelero una caída del 80% y eso ha afectado a un sector muy fragmentado con mucha empresa familiar y mucha casuística. Veremos operaciones e interés por parte de grandes fondos de inversión. El hotelero de negocios va a sufrir mucho. La manera en la que antes viajábamos por negocios no va a volver”
Enrique Losantos, considera que España es un país atractivo para invertir en inmobiliario y resalta el interés de los grandes fondos de inversión.
“Mercado con mejores precios que otros de nuestro entorno, aún menos maduro; mercado de calidad y con estabilidad -aunque mucho ruido- en temas regulatorios y fiscales”
El 2021 será el año de la recuperación en el mercado inmobiliario. Será una recuperación progresiva a lo largo del año y a la inversión, las rentas y afluencias a centros comerciales
Ese tono positivo llega tras un ejercicio muy complicado para el sector: “2020 fue el año de la adaptación”, añade, por las circunstancias excepcionales de la pandemia de Covid-19.
La previsión de JLL apunta a que el año sea excepcionalmente bueno en el segmento del residencial para el alquiler, que ha atraído a numerosos fondos internacionales para desarrollar un parque de viviendas en arrendamiento, de tamaño pequeño en España. Para 2021, esta actividad atraerá aproximadamente al 33% de las inversiones en el mercado inmobiliario (un 52% más que el año anterior), por delante de otras actividades hasta ahora de más relevancia como el de oficinas y retail.
En el residencial en alquiler, esta consultora estadounidense prevé alianzas entre inversores y promotores así como operaciones de fusiones y adquisiciones para crear “grandes plataformas en el mercado” en el parque español de viviendas destinado al arrendamiento.
“Hay tendencias que ya estábamos viendo antes, pero se consolidaron en 2020”, explica Losantos respecto al residencial en alquiler, al empuje de la logística o a los problemas en el modelo de los centros comerciales.
Sin embargo, Losantos destaca el interés creciente de los inversores por la compra de inmuebles que alojan supermercados.
El apalancamiento aumenta la rentabilidad de la inversión en vivienda.