“El mercado de oficinas está muy vivo. Si eres inversor, no seas demasiado agresivo a la hora de buscar oportunidades porque, será difícil que las encuentres” Así lo explicaba Martín Galbete de la serna, director nacional de Oficinas en Colliers.
El Covid 19 ha acelerado una tendencia que ya estaba ahí, el teletrabajo y ha puesto el acento en oficinas más amplias, mejor iluminadas, mejor insonorizadas, mejor comunicadas y conectadas … el lugar de trabajo ha cambiado. Pero ¿de dónde venimos?
Usuarios e Inversores antes del Covid
“Entre 2008 y 2014 el mercado de oficinas sufrió una fuerte contracción en cuanto a volúmenes de inversión y una fuerte también contracción de las rentas. Se llegó a pagar 42 euros m/2 y de ahí cayó a 29 euros m/2 en zonas prime. A partir de 2014 esos niveles se fueron recuperando, pero nunca volvieron a los niveles de 2008, se quedaron en el entorno de os 36 euros m/2. Se palpó también una tendencia optimizar los espacios, cada vez menos metros para más trabajadores. Pasamos de 1 persona por 14 m/2, a 1 persona por 10 m/2 a incluso a partir de 2010 buscar una mayor optimización del espacio dejando una tasa de 1 trabajador por 5/6 m/2” cuenta Martin Galbete de la Serna.
En 2014 irrumpieron fuerte en el mercado las socimis que ha ayudado a dinamizar y profesionalizar el mercado. Los volúmenes de inversión hasta 2014 sufrieron mucho y apenas llegaban a los 1.000 millones de euros al año. En 2014 despegó la inversión con volúmenes atractivos y mostrando un mercado mucho más dinámico.
El director nacional de Oficinas de Colliers añade que:
“La financiación fue fácil sobre todo para producto core, no para producto oportunista. Las yields se expandieron llegando al 3,75% en Madrid y al 4,5%/4,75% en Barcelona. La ciudad condal es un mercado muy dinámico con mucha inversión en nuevo producto. En los últimos años se ha incorporado mucho suelo para desarrollar”
2020, el Gran Confinamiento cambió la forma de trabajar
El confinamiento de marzo de 2020 hizo que los inquilinos plantearan a sus propietarios tres opciones:
- Renegociar un ajuste de renta o algún tipo de incentivo
- Cancelar el contrato de alquiler de forma unilateral
- Negociar un menor espacio y por tanto una menor renta.
“Todo pasó muy deprisa y la visibilidad en el futuro era escasa, pero lo más importante es que, en términos generales las rentas se han mantenido estables durante la pandemia. Los propietarios se han visto obligados a ser más imaginativos con sus clientes, inquilinos: periodos de carencia, acondicionamiento de oficinas … se ve que las tasas de disponibilidad están aumentando, sobre todo en Madrid.”
En cuanto a las inversiones, el primer trimestre de 2020 fue bueno, con sanos niveles de inversión. En el segundo y tercer trimestre de 2020 la contracción fue importante en la inversión, pero en la recta final del año -ya con la vacuna aprobada- el apetito inversor se despertó. Hay demanda activa que busca oportunidades en un entorno de muy bajos tipos de interés; hay liquidez y el inversor internacional supone un 70% del total. Está muy focalizado el producto core que supone un menor riesgo.
2021, tendencias
La recta final de este año traerá una vuelta al trabajo, vuelta a la oficina. Quizá no sea como antes, los cinco días y las cuarenta horas en la oficina, pero sí será una forma de trabajo híbrida: parte en casa, parte en la oficina.
Los inquilinos ahora quieren flexibilidad. Buscan un tipo de contrato en el que se ocupe un mínimo espacio, por uno o dos años, y con la posibilidad de crecer o de liberar más según sean las necesidades. Las empresas están reconceptualizando su forma de trabajar.
“El covid ha acelerado tendencias que ya estaban ahí y que tenían su importancia: la luz, el sonido, las comunicaciones, el rato de ocupación, la conectividad…ahora se requieren oficinas más abiertas con espacios compartidos, con pocos despachos”.
Así dibuja Martín Galbete de la Serna, director nacional de Oficinas de Colliers las tendencias para el segmento de oficinas para el futuro más cercano. Recuerda además que el mercado de Madrid es tremendamente amplio, con 17,5 millones de metros cuadrados de oficinas; en Barcelona hay unos 8 millones de metros cuadrados para oficinas. Los propietarios además están y estarán aún más concienciados con los temas de sostenibilidad de los espacios de trabajo.
Respecto a los espacios compartidos, los llamados coworking, estamos en un momento de indefinición y sí que es clave, de cara a futuro, que la Administración Pública dé un paso al frente para flexibilidad los usos de espacios y de edificios.
“Somos optimistas para final de año. La pauta la marca el usuario, pero hay que ser consciente de que no hay producto en el mercado, la oferta es escasa y la demanda es creciente y exigente”.
Ahora, la ratio de ocupación ha bajado mucho, y ese ratio lo marcan tres elementos: la renovación del aire, las vías de evacuación y también los baños necesarios para los trabajadores. ¿Rentabilidades? Hablamos para producto core en Madrid de yiedls que rondan el 3,25%/3,5%.
Martín Galbete de la Serna, Director Nacional de Oficinas de Colliers insiste en un mensaje:
“A día de hoy, hay que ser paciente. Analizar los activos, adaptarse a las oportunidades … estamos en un mercado cada vez más profesionalizado que exige cada vez una mayor flexibilidad y capacidad de adaptación“