Realizamos un webinar sobre el mercado inmobiliario que contó con la presentación de Josep Soler, consejero de EFPA Europa y delegado ejecutivo de EFPA España, que dio paso a Gonzalo Bernardos, analista y consultor económico e inmobiliario, que analizó algunas cuestiones de plena actualidad en el ámbito del mercado de alquiler.
Para comenzar su exposición, el experto explicó el incremento que se ha producido en el porcentaje de hogares en régimen de alquiler en España
Ha pasado del 13,9% al 18,3%, de 2004 a 2019. No obstante, aclaró que se trata de niveles muchos más bajos que los registrados en nuestro país en la década de los 40 y los 50.
En este sentido, Bernardos hizo referencia a la intervención del Gobierno franquista de la época en el precio del alquiler, justo igual que está ocurriendo ahora en Barcelona, donde existe un tope en el precio de la vivienda en alquiler, que solo se puede sobrepasar en un 10%, en el caso de viviendas nuevas.
“El efecto en el corto plazo es que el precio baja, pero no es una solución en el largo plazo, de hecho, fórmulas similares no han funcionado en Nueva York, París o Berlín y pueden provocar el fomento de operaciones en negro y una mayor inseguridad”.
El profesor explica que, en este escenario:
“las familias de propietarios pueden tomar la decisión de saltarse las leyes, con algún truco como inflar el precio del parking asociado a la vivienda, realizar arrendamientos por temporada cortas (estudiantes, coliving…) y vender el inmueble”.
En el caso de Madrid y Barcelona, los distritos más caros donde siempre ha habido alguna mayor demanda (Centro, Chamberí, Salamanca, Retiro, Ciutat Vella, Eixample, Sarriá…) están expuestos a una mayor bajada de los precios con respecto a otras zonas más obreras.
¿Por qué? El analista explicó que:
“esta crisis es distinta de la de 2008-2013, ahora no es tan claro que la clase baja sufra más, puesto que existen muchas personas de clase media (comerciantes, autónomos…) que están sufriendo los efectos de la parálisis de la actividad en muchos sectores, mientras que parte de la clase baja se puede aprovechar más de los ERTEs e incluso el número de personas que se han ido al paro es inferior que hace una década (600.000 vs. 1.100.000)”.
La segunda razón de esta diferencia en la caída se debe al hecho de que:
“existen profesionales liberales acostumbrados a vivir en zonas buenas, que hasta ahora podían pagar altos alquileres, que están buscando otras localizaciones más económicas para ahorrar en el gasto en vivienda, ante una caída de sus ingresos”.
Volviendo a los casos de Barcelona y Madrid, el consultor explicó que:
“barrios prime están sufriendo caídas que se pueden acercar al 20%, frente a otras zonas, como puede ser Nou Barris, donde la caída se reduce al 7%”.
El autor aludió también a ciudades medianas como Logroño, Badajoz, Lleida, A Coruña…donde no afecta tanto la caída del turismo o de la llegada de ejecutivos o estudiantes universitarios, en las que el sector inmobiliario residencial puede resistir mucho mejor la crisis actual, “aunque en ocasiones sean mercados rechazados por los inversores”.
Aunque la vacuna inmunice a una mayoría de la población en 2021 y propicie una cierta relajación de la situación sanitaria:
“el poder adquisitivo de las familias no se recuperará tan rápido”, señaló Bernardos, quien además explicó la diferencia entre la crisis actual o la situación hace un lustro.
“En 2014-2015 no había exceso de oferta de vivienda, ahora sí. Se alquilaban en una misma semana viviendas, pero ahora el inquilino tiene mucho más poder para reducir precios. En la situación actual, si yo fuera propietario y estoy satisfecho con mis inquilinos, aceptaría una bajada del 5%-10% del alquiler”, argumentó.
Además, el profesor alerto del hecho que:
“los precios de las plataformas de internet suelen generar variaciones, son precios de una oferta que, en el escenario actual es abundante, por lo que se podría descontar hasta un 20%”.
Con respecto a la rentabilidad por alquiler, el profesor estableció tres factores:
- La ubicación de la zona (que influye más a la hora de comprar que de vender).
- El estado de conservación.
- La superficie.
Bernardos explicó que, en el momento actual:
“Viviendas en barrios obreros como Puente de Vallecas están ofreciendo rentabilidades del 6,5%, mientras que, en otras zonas como Chamberí, el rendimiento no supera el 3,75%, en términos brutos”.
Sobre el estado de conservación, Bernardos aconseja a los propietarios que quieran invertir
“comprar viviendas destrozadas y dedicar un importe, no superior a 30.000 euros, en una reforma funcional del inmueble, aunque sin grandes calidades, antes de ponerlo en alquiler”.
Para el experto, existen posibilidades de que en el largo plazo (15-20 años) se acelere una tendencia por la que muchas gente abandone el centro de las ciudades hacia la periferia, lo que provocará cambios y un reajuste en el mercado.
En la parte final del webinar, Gonzalo Bernardos realizó un breve análisis sobre el mercado de oficinas, alertando de que:
“está sufriendo una crisis galopante, por las circunstancias actuales derivadas de la crisis COVID-19, a lo que se suman la irrupción de la alternativa de los coworking, muy demanda por distintos perfiles de empresas”.
En este escenario, el analista explicó que los inquilinos tienen un amplio margen para negociar el precio de los alquileres, con un importante bajada, al menos hasta que se recuperen los niveles de PIB previos a la crisis de la COVID-19.
Échale un ojo al perfil profesional de Gonzalo Bernardos.
“El mercado inmobiliario es un protagonista secundario en esta crisis”