“España es un destino preferente para los inversores internacionales, tanto institucionales como privados. Por su solidez financiera, por el marco legal, por valoraciones … El inmobiliario tiene un amplio recorrido en rentas, valoraciones y en volúmenes. ¿El foco? Logístico, oficinas prime y multifamily. También hay oportunidad en otros segmentos alternativos como residencias de estudiantes, de mayores, gasolineras …” Este ha sido uno de los mensajes más destacados que Mikel Marco-Gardoqui, Consejero Director General y Head Capital Markets de CBRE España ha lanzado tras repasar el inmobiliario en 2020 y dibujar las tendencias para 2021.
2020, del gran confinamiento a la rápida recuperación
2020 arrancó con fuertes volúmenes en el inmobiliario español. Los datos apuntaban a un primer trimestre récord. Sin embargo, apareció el virus y con él todo se paralizó. Comercio, hostelería, industria… todos nos quedamos en casa teletrabajando, estudiando, entreteniéndonos, comprando… el inmobiliario también se paró.
“Hubo una bajada fuerte en cuanto a volumen de inversión, que es un indicador clave de la actividad económica. Sin embargo, a partir de los meses de julio y agosto el mercado se recuperó. Ésta no ha sido una crisis ni financiera ni inmobiliaria, ha sido una crisis pandémica por lo que la actividad y el apetito inversor volvieron con fuerza en el segundo tramo del año”
“Los inversores tienen voluntad de seguir invirtiendo. Buscan un mercado sólido, como es el nuestro. Buscan seguridad jurídica, buscan visibilidad en rentas y calidad en la construcción y en los inquilinos. En 2020 aparecen dos tipos de inversores: los prime, que buscan buenas ubicaciones, calidad del activo e inquilinos estables en el pago de sus rentas; los inversores oportunistas que asumen un mayor riesgo buscando oportunidades o bien en valoraciones o en ubicaciones”
2021, apetito inversor creciente
El volumen de inversión inmobiliaria en España ha alcanzado en el primer semestre del año los 4.167 millones de euros, lo que supone un descenso del 19% en comparación con el mismo periodo de 2020, cuando se alcanzó un volumen de 5.160 millones; de esta cantidad 4.000 millones se cerraron entre enero y marzo, justo antes de que estallara la crisis del coronavirus.
Entre las operaciones más destacadas del año se encuentra la compra por parte de Bankinter Investment de la plataforma de activos logísticos Montepino por un volumen en torno a los 900 millones.
“Con los tipos de interés en mínimos y una gran liquidez en los mercados financieros, el apetito inversor por el sector inmobiliario es importante, especialmente por los que ofrecen mayor visibilidad en ingresos”, explica Mikel Marco-Gardoqui.
Tendencias y oportunidades: Multi-family, oficinas y logístico
El inversor internacional tiene apetito por el mercado español. En el residencial se observa cada vez un mayor interés por parte de los inversores institucionales, tanto grandes aseguradoras como fondos de pensiones.
Mikel Marco-Gardoqui cuenta que:
“Hay una clara tendencia emergente que es el multifamily, muy resiliente, sin picos ni valles. Hay poco producto de este tipo y tiene que crecer. Aquí encontramos el “build to rent” con un amplio recorrido y también fórmulas que se han visto aceleradas en el último año como el co-living o el senior-living”
En cuanto a oficinas, el inversor quiere buenas ubicaciones, buenos accesos y comunicaciones, y espacios flexibles para captar al mejor inquilino.
“Será clave ver qué oficinas valen y cuáles no. Las oficinas serán necesarias porque, aunque convivan con el teletrabajo, todos necesitamos compartir y vivir la cultura de empresa con nuestros compañeros, clientes, proveedores … La experiencia de usuario será clave para atraer al empleado: la calidad del aire, la iluminación …y será clave para atraer al inquilino que aporte seguridad en el pago de sus rentas”
El segmento logístico del inmobiliario es “la niña bonita”, dice Mikel Marco-Gardoqui, Consejero Director General de CBRE España. La penetración del e-comerce no deja de crecer. La pandemia ha aumentado el ritmo de penetración. Si en Reino Unido el 25% de las compras son online, en España aún estamos por debajo del 10%. El potencial de crecimiento es muy importante.
“El logístico es el segmento que más crecimiento va a tener. ¿Rentas? De 5-6 e/m2 en lo que llamamos primera corona al 3-4 e/m2 en la segunda corona”.
En cuanto al retail se está reinventando como lo ha hecho en otras muchas ocasiones. Los centros comerciales giran hacia una mayor experiencia de cliente, más ligado al ocio que a las compras. Las calles más emblemáticas de compras de las grandes ciudades seguirán teniendo una importante demanda y seguirán adaptándose al usuario.
Rentabilidades
El ritmo de vacunación en nuestro país, la eliminación de la mayoría de las restricciones y la reactivación del consumo dibujan un escenario positivo para la a inversión, aunque el mercado se mantiene polarizado en base al riesgo que que el inversor percibe por sector y/o por activo.
Marco-Gardoqui explica que:
“de ahí la presión a la baja de las yields en activos logísticos prime y supermercados. Incluso, para edificios de oficinas bien ubicados, de calidad y alquilados, se llegan a ofertas con yields por debajo de prime teórica, esto es, un 3,5%. El sector estrella, el logístico, ha visto una compresión a la baja de las prime yields en el último trimestre, pasando del 4,75% al 4,25%, si bien con estos niveles esperamos ya escaso recorrido a la baja en 2021″
El inmobiliario también se suma a la ola de la sostenibilidad
“Sostenibilidad no es una moda. Se da por hecho que cualquier construcción o inversión en inmobiliario se hará bajo criterios de mayor eficiencia energética y compromiso con el medio ambiente. Aquí los fondos Next Generation pueden ser un claro tractor de inversión, mayor volúmenes y mejores rentabilidades”