En el webinar ‘Invertir en vivienda con deuda: el efecto apalancamiento’, organizado por EFPA España, Gonzalo Bernardos, profesor de economía de la UB, analista y consultor económico e inmobiliario analizó las claves para invertir con rentabilidad en el mercado inmobiliario con su característico estilo didáctico.
Ante una nutrida audiencia, Bernardos fue desgranando, bajo tres condiciones (sin endeudamiento y con endeudamiento mínimo y máximo) cuáles son los factores que todo inversor debería considerar dado su peso en la futura rentabilidad de la inversión inmobiliaria, ya sea con fines de alquiler y/o venta.
A lo largo de su exposición, el profesor insistió en la necesidad de considerar el coste total de la inversión, es decir:
- El precio de la vivienda más todos los costes que conlleva (gastos e impuestos, incluidos los asociados a su puesta en alquiler).
- Las rentas obtenidas por su arrendamiento.
- La amortización total de la deuda.
- La revalorización esperada de su precio, así como la plusvalía generada.
Bernardos recordó que:
“así como en la inversión en Bolsa los costes son mínimos, en la inmobiliaria lo normal es que la rentabilidad del primer año sea negativa por los costes asociados”.
En el análisis de la rentabilidad de aquellas inversiones inmobiliarias realizadas con apalancamiento, el experto ve necesario
“separar el capital invertido inicial (con fondos propios), así como las devoluciones del mismo, imputadas en las cuotas mensuales de los intereses de las mismas y demás gastos asociados”.
En cuanto a la revalorización del precio, Bernardos indicó que se ve favorecida en un escenario de bajos tipos de interés y de un previsible empuje de la economía por los fondos europeos.
“El boom inmobiliario va parejo a los bajos tipos de interés y la burbuja estalla con la subida de los mismos”, señaló. “En un escenario como el actual, la renta fija no es atractiva, la vivienda aporta más rentabilidad”, añadió.
Aunque consciente de que hay mucha prudencia entre los inversores, el experto recomienda el endeudamiento para este tipo de operaciones, y cuanto más alto mejor.
Para quienes se decidan por contratar hipoteca, recomendó negociar bien las condiciones con la entidad (especialmente la TAE y excluir de las escrituras los seguros de vida y de hogar), si es posible con aquellas que necesiten crecer, y no acogerse a tipos de interés variable dado el largo plazo al que se suelen firmar.
“Actualmente, podemos encontrar buenas ofertas. En banca, todo es negociable”, precisó.
En cualquiera de las tres condiciones analizadas (con y sin endeudamiento), en el momento de la venta, la plusvalía final suele ser siempre la misma. Por el contrario, la rentabilidad sí varía, no porque se gane más, sino porque la inversión con endeudamiento es menor.
Mejor alquiler que venta para propietarios
Ante la duda de si poner la vivienda en alquiler o llevarla directamente a la venta, el profesor recomienda la primera opción.
“Es más rentable a alquilarla y venderla transcurridos los cinco años del contrato de arrendamiento, si es buen momento para hacerlo”, explicó Bernardos.
Asimismo, en pro de la rentabilidad, insistió en la conveniencia de invertir en aquellos inmuebles que no precisen reformas, a fin de minimizar los costes.
Bernardos concluyó su intervención explicando que, consecuencia de la crisis sanitaria y sus efectos en la economía, actualmente hay una sobreoferta de segunda vivienda en zonas de playa con atractivos descuentos.