Con la participación de Leticia Sánchez Franco, responsable de Estrategia y Comunicación de Sociedad de Tasación, y Pablo Pluvinet Jodas, director de Grandes Cuentas de la misma entidad, el webinar “Análisis del mercado inmobiliario residencial – Evolución y perspectivas de la obra nueva” ofreció una visión detallada sobre la evolución del precio de la vivienda nueva y su distribución geográfica, así como sobre el mercado hipotecario y el equilibrio entre oferta y demanda. Este es su resumen.
El sector inmobiliario encara el año 2025 con una perspectiva optimista, inmerso en una nueva fase expansiva del ciclo inmobiliario. Sociedad de Tasación ha presentado un nuevo informe sobre la dinámica del mercado residencial en España, destacando que el precio medio de la vivienda nueva ha superado por primera vez los 3.000 €/m², alcanzando el máximo histórico de la serie y situándose por encima del valor registrado en 2007. A partir de este hito, se expone un análisis comparativo entre ambos períodos, identificando los factores determinantes en la evolución del precio de las nuevas promociones residenciales.
Si bien el valor nominal de la obra nueva en ambos ejercicios es similar, Sociedad de Tasación pone de manifiesto las divergencias estructurales y coyunturales que han caracterizado cada momento. Este enfoque permite establecer una comparativa rigurosa de las variables económicas, financieras y sectoriales que han condicionado el mercado, proporcionando una visión integral de su evolución y de las tendencias que definirán su comportamiento en el corto y medio plazo.
¿Qué diferencias se observan entre ambos periodos?
El análisis refleja que el precio medio de la vivienda nueva ha alcanzado máximos históricos, superando los 3.000 €/m² y rebasando el récord alcanzado en 2007. Cuatro comunidades autónomas (Baleares, Cataluña, Galicia y Madrid) y diez capitales de provincia han registrado máximos históricos, consolidando una tendencia alcista en la valoración de los activos residenciales. Aunque los valores nominales de ambos períodos son equiparables, la corrección por inflación revela que el precio real de la vivienda del año 2007 sería superior al valor nominal actual.
Además, el entorno macroeconómico de entonces y actual presentan diferencias significativas: el crecimiento económico en ambos momentos era sostenido, sin embargo, la situación sociodemográfica era diferente: se ha constatado un crecimiento del número de hogares, una mayor proporción de población extranjera y un incremento del porcentaje de viviendas en régimen de alquiler; todo ello refleja una transformación en los hábitos de tenencia.
“El precio medio de la vivienda nueva ha alcanzado máximos históricos, superando los 3.000 €/m² y rebasando el récord alcanzado en 2007”
Leticia Sánchez Franco y Pablo Pluvinet Jodas, Sociedad de Tasación
Mercado hipotecario
En cuanto al mercado hipotecario, se ha producido un ajuste en la concesión de crédito hipotecario, las condiciones de financiación actuales son mucho más contenidas que las que se ofrecían hace casi dos décadas. Así lo refleja la ratio hipotecas/compraventas, que se ha visto reducida del 1,6 en 2007 al actual 0,7. Asimismo, existe una mayor restricción al crédito que en el año 2007, un ejemplo de ello es la disminución detectada en la concesión de préstamos con un Loan-to-Value (LTV) superior al 80%.
Por la parte sectorial, la actividad promotora ha disminuido significativamente, registrando hasta niveles siete veces inferiores a los de 2007. Esta insuficiencia en la producción de vivienda nueva ha generado desequilibrios entre la oferta y la demanda efectiva de vivienda, tensionando los precios de la vivienda. Alzas que también se han visto más pronunciadas por factores como la escasez de mano de obra especializada y el incremento en los costes de construcción.
No obstante, la incorporación de tecnologías como BIM 5D, impresión 3D e inteligencia artificial que recientemente se han incorporado en la producción de vivienda, no solo están optimizando procesos y redefiniendo la gestión y ejecución de proyectos inmobiliarios, sino que podrían ayudar a incrementar la capacidad productiva de nuestro país.
Inmobiliario: ¿qué cabría esperar de cara al año 2025?
Según las últimas estimaciones de Sociedad de Tasación, el mercado inmobiliario mantendrá su dinamismo durante este próximo ejercicio, en parte motivado por una demanda que se mantendrá pujante y un nivel de producción de obra nueva contenido. En consecuencia, este desajuste entre oferta y demanda sugieren un incremento estimado del 6% en el precio de la vivienda nueva durante el primer semestre del año.
