Nos encontramos en un contexto económico de cambios y de incertidumbre que está influyendo en la evolución de diferentes sectores, incluyendo el inmobiliario. Ante esta situación, es habitual preguntarnos si nos encontramos en el mejor momento de invertir en una vivienda o es mejor esperarse a una contracción en el mercado. ¿Cuál es la mejor opción? Para aproximarnos a una respuesta primero es necesario conocer la situación en la que actualmente se encuentra el sector.
Durante el segundo trimestre de 2022, el Real Estate mantuvo una buena actividad inmobiliaria.
Según los datos del INE, en julio la compraventa de viviendas continuó creciendo, aunque a un nivel más moderado que el experimentando en meses anteriores debido, entre otros factores, a la inflación, la subida de los tipos de interés o la escasez de oferta de obra nueva. En concreto, las transmisiones de propiedad experimentaron un ligero ascenso del 8% anual, hasta alcanzar las 57.320 operaciones. Este porcentaje contrasta con el repunte interanual alcanzado en junio, cuando las operaciones aumentaron en un 18,8%. La evolución es más evidente en el caso de la concesión de hipotecas sobre viviendas, que apenas avanzaron un 2,3% en julio, casi diez puntos menos respecto al dato de junio.
Estas primeras cifras nos indican una desaceleración del crecimiento que ya anunciaban otros indicadores adelantados, y cuya evolución podría seguir acentuándose durante los próximos meses. Con el camino ya marcado por el Banco Central Europeo en torno a los tipos de interés, y en un contexto de elevada inflación, el escenario que se baraja para lo que resta del año es que los compradores retrasen sus decisiones de compra impulsados por el endurecimiento de las cuotas hipotecarias y las incertidumbres actuales.
El precio medio de la vivienda también mantiene una tónica similar, según las últimas cifras que hemos ofrecido en nuestro último Informe de Tendencias de Sociedad de Tasación.
El precio medio del conjunto de la vivienda nueva y usada mantiene una tendencia alcista tras experimentar un incremento anual del 4,1% y situarse en 1.751€/m² en junio de 2022. Durante el tercer trimestre continúa apreciándose este aumento al alza generalizado en todo el territorio nacional, aunque la velocidad de subida de los precios ha comenzado a moderarse ante la actual incertidumbre macroeconómica, el encarecimiento de los tipos de interés y la elevada inflación.
Según el último informe publicado por el Banco Central Europeo (BCE), el cambio de ciclo en el sector inmobiliario está cercano a producirse.
El incremento de los tipos de interés y su impacto en el euríbor, tasa a la que están referenciadas el 80% de las hipotecas del sector, muestra una alta sensibilidad del mercado inmobiliario a las tasas hipotecarias. Este mismo organismo europeo explica que un incremento del interés de las hipotecas del 1% podría provocar, en un contexto de tipos bajos, una caída de los precios de la vivienda del 9% y hasta del 15% en la inversión en los próximos dos años.
El escenario de incertidumbre macroeconómica y geopolítica actual también tiene su repercusión en la confianza dentro del mercado residencial, que desciende por primera vez tras dos años de subidas continuadas, según el último Informe de Tendencias que hemos publicado en septiembre. Sin embargo, el contexto actual también podría acentuar la inversión en vivienda como activo refugio y una forma de protegerse de la elevada inflación y las previsiones económicas a futuro.
La capacidad para adquirir una vivienda en propiedad se ve por tanto amenazada por las circunstancias actuales y aleja aún más el primer acceso de los jóvenes a la vivienda y a los colectivos más vulnerables.
Este ha pasado a ser uno de los retos más importantes en este momento y a la vez es precisamente lo que abre una oportunidad al mercado de inversión: recoger la demanda de vivienda no satisfecha dirigiéndola al mercado de alquiler. La inversión en vivienda para destinarla al alquiler se sigue viendo como un valor refugio y una opción atractiva frente a otras inversiones alternativas.
El mercado inmobiliario siempre ofrece opciones interesantes, pero en el contexto actual, es importante ser prudente y seguir muy de cerca la evolución del sector.
Sociedad de Tasación aporta a EFPA y a sus miembros la información, formación y servicios de valoración para el asesoramiento y toma de decisiones en el sector inmobiliario. Puedes ponerte en contacto con ellos a través de este correo: efpa@st-tasacion.com.
¿Qué factores debemos tener en cuenta para invertir en el mercado residencial?
