Cristina Herranz, colaboradora en temas de Real Estate de EFPA España y delegada general en Barcelona de Sociedad de Tasación firma esta Tribuna de opinión en Citywire, que compartimos íntegramente y que avanza los grandes retos y oportunidades de la inversión en inmobiliario.
Es, de hecho, eje temático de uno de los talleres de EFPA Congress, que se impartirá el viernes 26 de abril y que tratará sobre “Invertir en vivienda para alquilar”. En este workshop, presentado por José Antonio Pérez Muriel, delegado territorial del Comité de Servicios de EFPA España (Andalucía Oriental), intervendrá Consuelo Villanueva de la Sierra, Directora de Instituciones y Grandes Cuentas de ST Sociedad de Tasación, junto a Gonzalo Bernardos, profesor titular de economía y director del Máster en Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona.
Nos encontramos en un entorno macroeconómico y financiero complejo y volátil, marcado por la incertidumbre. Y el sector inmobiliario, al igual que ocurre con otros sectores de la economía, no es ajeno a esta tendencia. El alza de los tipos de interés, como medida para combatir la inflación, y el endurecimiento en la concesión del crédito ha encarecido la financiación de proyectos inmobiliarios y enfriado ligeramente las inversiones en el sector.
Vivienda de reposición
Como referencia, la subida de los tipos de interés provocó en 2023 una disminución de la actividad en el mercado inmobiliario y una reducción de los préstamos para la compra de viviendas en comparación con el acelerado año 2022, donde la financiación resultó más accesible. Mientras en 2022 las hipotecas aumentaron un 11% interanual, en 2023 cayeron un 18%. Similar fue la tendencia en la compraventa de viviendas: pasando de un crecimiento interanual del 15% en 2022, a un descenso del 10% en 2023.
Consecuencia de lo anterior, desde Sociedad de Tasación observamos que una parte de los compradores de vivienda actuales busca vivienda de reposición, es decir, que emplean el capital obtenido de transacciones previas para acceder a viviendas con mejores prestaciones. Pero, también identificamos otro grupo importante de compradores que es el perfil inversor. Este puede clasificarse en tres grandes colectivos: por una parte, los extranjeros, que compran tanto primera como segunda vivienda; por otra, particulares nacionales senior, que tienden a adquirir vivienda para destinarla al alquiler; y finalmente, los fondos de capital, presentes sobre todo en grandes urbes como Madrid o Barcelona.
Retos inmediatos en inmobiliario
En Sociedad de Tasación creemos que 2024 será un periodo de transición. Aunque es previsible que persista la incertidumbre, los niveles de actividad y número de operaciones que requieren la contratación de hipotecas podrían reactivarse gradualmente a lo largo del ejercicio. Esto dependerá, en gran medida, de si se confirma la disminución de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE). Y es que ello podría reactivar la inversión y facilitar una mayor acceso al crédito para proyectos inmobiliarios.
Por otra parte, el panorama general seguirá caracterizado por la falta de vivienda disponible, tanto para compra como para alquiler, frente a una demanda cada vez más creciente.
Esta situación se extenderá al menos durante los próximos 15 años, donde se espera que España aumente su número de habitantes cerca de un 9%, incrementando su población en 4 millones de personas. De no incrementarse los niveles de oferta, es esperable que los precios de la vivienda continúen aumentando —en mayor o menor medida—, especialmente en las grandes ciudades, siendo las más afectadas Madrid, Barcelona y las zonas de costa e islas.
Alternativas habitacionales
Con perspectiva, esta situación está creando una barrera de acceso para una parte de la demanda que quiere adquirir una vivienda y ampliando las barreras de entrada al mercado hipotecario. Como resultado, muchos individuos y familias se ven obligados a dirigirse al mercado de alquiler en busca de alternativas habitacionales, ejerciendo una presión adicional sobre los precios de este mercado.
Para hacer frente a todos estos retos, derivados de un entorno cambiante, se han puesto en marcha algunas iniciativas.
Cabe destacar aquí el Plan Regional de Vivienda de la Comunidad de Madrid, que ha anunciado medidas que podrían impactar positivamente en el mercado inmobiliario de la región. Por ejemplo, la propuesta de un aumento en la oferta en los municipios de 20.000 habitantes podría moderar la tensión del mercado en las grandes urbes a la vez que revitalizaría zonas pequeñas y despobladas. El plan incluye también medidas fiscales, como la reducción en el IRPF para contrarrestar la subida de los tipos de interés en los préstamos hipotecarios por residencia habitual, o sociales, destinados a la construcción de vivienda de alquiler asequible especialmente destinada a jóvenes y familias.
Independientemente de la evolución de todo durante los próximos meses, en Sociedad de Tasación creemos que, especialmente en tiempos de incertidumbre, es esencial mantener la capacidad de adaptación y anticipación, como vía para responder con garantías y de forma proactiva a las tendencias y los riesgos emergentes que existen en el ámbito de la inversión inmobiliaria. Sólo así podremos mantener la estabilidad y la competitividad a la vez que garantizamos el acceso a la vivienda.