Dos años y medio después del comienzo de la pandemia, y pese al contexto de incertidumbre geopolítica y económica en el que nos encontramos, el mercado inmobiliario ha recuperado en tiempo récord su actividad, mostrando una gran fortaleza. Nos encontramos ante un sector cada vez más profesionalizado, que ha logrado aprender de los errores del pasado y que se mueve en España en unos parámetros de mayor sensatez que en otros países de nuestro entorno.
Durante los últimos meses, el Real Estate español está mostrando un gran dinamismo.
Durante los primeros cuatro meses del año, la compraventa de viviendas ha alcanzado casi las 213.000 según los datos del INE, lo que supone un 20% más que en 2019, el año previo a la pandemia. A su vez, la concesión de hipotecas ha alcanzado las 116.100 operaciones hasta marzo, con una subida del 17% en comparación con ese mismo ejercicio, de acuerdo con la misma fuente.
El precio medio de la vivienda también está evolucionando al alza, según las cifras que ofrecemos en Sociedad de Tasación.
El actual ciclo inmobiliario debería haber terminado su periodo alcista en 2020, si se hubiera cumplido la media de siete u ocho años de crecimiento consecutivo, pero tras la pandemia se ha prorrogado dos ejercicios más. Así, el importe medio de la vivienda nueva ha crecido un 6,4% en los últimos doce meses, hasta alcanzar los 2.641 €/m2 en junio de 2022, mientras que el importe de la vivienda nueva y usada ha aumentado aproximadamente un 3,8% en este periodo, hasta los 1.743 euros.
Estos datos muestran una gran actividad en el sector, y cómo el precio de la vivienda nueva está creciendo a doble velocidad que la usada.
Un aumento que está influenciado por el incremento de la demanda, en gran parte “embalsada” tras el parón que ocasionó la pandemia; la falta de stock disponible en obra nueva (especialmente en determinados mercados como Madrid y Barcelona), así como por el aumento de los costes de construcción.
Si vamos un paso más allá y analizamos el mercado, especialmente el residencial, debemos tener en cuenta que hay dos grandes productos: por un lado, la vivienda nueva; y por otro, la vivienda usada. Y, al mismo tiempo, también hay dos mercados: uno protagonizado especialmente por usuarios y familias, que buscan acceder a su primera residencia o, sobre todo, una vivienda de reposición; y otro conformado por inversores, cuya finalidad y comportamiento es diferente.
Si nos centramos en el segundo perfil, los inversores están especialmente activos en el mercado. La inversión en el parque residencial también ha crecido durante los últimos meses, influida por el exceso de liquidez tras la pandemia, el aumento de la inflación, y los tipos de interés negativos.
¿Cuál está siendo el objetivo de los inversores? Alcanzar una rentabilidad de en torno al 3,4 y el 3,7%.
Éste es el escenario en el que nos encontramos en la actualidad, toda vez que se han solapado en el tiempo tres grandes crisis:
La primera una pandemia global, después un conflicto bélico en Europa como es la invasión en Ucrania y, finalmente, una crisis energética. Tres amenazas que están impactando en la economía, y han dado lugar, entre otras consecuencias, a una inflación superior al 10% en España y a un previsible incremento de los tipos de interés. Surge, por ello, una pregunta: ¿Qué factores debemos tener en cuenta para invertir en el mercado residencial?
Toda inversión es una opción particular, que depende del momento vital de cada persona o familia, así como de la situación y los objetivos de una compañía. Pero si una cosa está clara es que es importante analizar la situación y el contexto para ver dónde estamos y hacia donde vamos.
En Sociedad de Tasación observamos que la situación actual del mercado residencial es diferente a la de 2007.
Aunque el precio medio de la vivienda nueva se sitúa al alza, todavía está un 9% por debajo de la cifra alcanzada en 2007 (2.905 €/m2). En términos de oferta de obra nueva, se promueve cinco veces menos que hace 15 años. Además, el gran dinamismo de la demanda vendría determinado por un adelanto de las decisiones de compra en respuesta a las próximas subidas de tipos y/o como alternativa a los mercados financieros.
Al mismo tiempo, no se ven indicios de sobrecalentamiento hipotecario, apenas se financia la adquisición de suelo y los indicadores de riesgo permanecen estables: la ratio hipotecas / transacciones se sitúa en un 0,7 frente al 1,6 de 2008, y la tasa de esfuerzo de los hogares permanece estable, con un 33% frente al 50% que alcanzó en 2008. Es más, por ahora el propio Banco de España ha optado por mantener el colchón de capital anticíclico (CCAA) a 0%, instrumento macro prudencial que mide el gap entre la brecha de crédito y el PIB.
Además, debemos tener en cuenta que un aspecto muy relevante: como nos encontramos en un contexto de inflación y previsible aumento de los tipos de interés, el coste necesario para adquirir en propiedad una vivienda va a aumentar, lo que incentivará de forma indirecta la demanda de alquiler. Esto abre una oportunidad de inversión en el mercado residencial español, ya que el mercado del alquiler residencial apunta a adquirir un mayor protagonismo en los próximos meses, tal y como está ocurriendo en EE.UU. y Europa.
A partir de ahí, cobra especial importancia la ubicación de los inmuebles, sus características en términos de conservación, eficiencia energética y servicios; así como la finalidad principal de los mismos, ya sea para alquiler como primera residencia, vivienda vacacional o segunda residencia.
En todo caso, no cabe duda de que la vivienda es un activo refugio importante y una alternativa para tener en cuenta por parte de los inversores en el actual contexto.
Sociedad de Tasación aporta a EFPA y a sus miembros la información, formación y servicios de valoración para el asesoramiento y toma de decisiones en el sector inmobiliario. Puedes ponerte en contacto con ellos a través de este correo: efpa@st-tasacion.com.
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