José María Guilleuma es Director de Data Centers en Colliers y el ponente encargado de abordar una de las oportunidades ‘estrella’ de 2023: los data centers. ¿Pueden ser la joya del inmobiliario?
“Si 2022 ha sido bueno, 2023 será mejor. En estos últimos años se ha hecho un gran trabajo para dar visibilidad a segmento del inmobiliario, los Data Centers“. Es uno de los mensajes que trasladó Jose María Guilleuma, Director de Data Centers en Colliers, en el webinar organizado por EFPA España. Insiste además en que “2023 va a ser el año de los nuevos actores y también de las oportunidades y retos como los que ofrece la apuesta por la energía renovable por parte del sector. Tenemos todos los ingredientes para que España sea puntera en este segmento del inmobiliario: hay voluntad y hay inversión”.
José María Guilleuma explica que los Data Centers almacenan y distribuyen los datos que utilizamos cada día cuando cogemos un Cabify, hacemos una operación bancaria, pagamos una pizza o mandamos un correo electrónico. “Aportan disponibilidad, seguridad y confianza. Deben tener una temperatura y humedad adecuada. Deben ofrecer una conectividad constante. Es un mercado en crecimiento, aún inmaduro en España, con un amplio potencial”, asegura.
Añade además que hay operadores, propietarios y clientes. Es un segmento con importantes barreras de entrada, con alta resiliencia a los vaivenes económicos y que requiere plazos de inversión largos. “Ahora estamos trabajando en proyectos de Data Centers que serán una realidad en 2026. No hay nadie que sea vegano de los datos, así que este tipo de activo garantiza flujos de caja estables y contratos de largo plazo sin estacionalidad. Es un activo muy resiliente a los vaivenes económicos”.
“Tenemos todos los ingredientes para que España sea puntera en este segmento del inmobiliario: hay voluntad y hay inversión”.
José María Guilleuma, Director de Data Centers en Colliers.
España, enclave estratégico de Data Centers
España ofrece grandes cantidades de terreno y energía requerida por los operadores de centros de datos a un coste menor que otros países de nuestro entorno. La Península Ibérica cuenta con una posición estratégica para conectar la red de infraestructuras tecnológicas entre Norteamérica, Latam, África y Europa, lo que contribuye a posicionar la región como un mercado muy atractivo para inversores y operadores. Además, observa Guilleuma, este área ha sido designada como región de nube estratégica en el sur de Europa por los principales hiperescalares.
En noviembre, Amazon Web Services anunció el lanzamiento de nuevas zonas locales en España y Portugal; en septiembre Oracle abrió en Madrid su primera región Oracle Cloud Infraestructure; Google se convirtió en el primer Hyperscaler en lanzar una región cloud española en mayo, y Meta anunció su Meta Data Center Campus en Toledo y el desarrollo de su primer Meta Lab del mundo en España. Las principales localizaciones en España y Portugal son Madrid, Barcelona y Lisboa.
José María Guilleuma señala que España ofrece, por tanto, disponibilidad de suelo, capacidad de generación de energía renovable -tanto eólica como solar-, potencia a menor coste que otros países del norte de Europa y estaciones de amarre para cable submarino que te abren las puertas a otros continentes. “Madrid y sobre todo la zona del noroeste es muy atractiva para los operadores. Alcalá, Alcobendas, Julián Camarillo, etc., son zonas prime. Por ahí pasa la médula espinal de la fibra y además tiene una red eléctrica robusta. También son interesantes los puntos con estaciones de amarre de cable submarino como Bilbao, Barcelona, Valencia y Málaga. Veremos nuevos entrantes internacionales que van a provocar más competencia y nos iremos acercando al nivel de otros países que están más a la vanguardia, los llamados FLAP-D, del norte de Europa. Nosotros competimos con Marsella, Milán y Lisboa, también con Grecia”.
Cuáles son los riesgos
Aunque el segmento de los Data Centers dentro del inmobiliario ofrece interesantes expectativas, no está exento de riesgos. José María Guilleuma indica unos cuantos: “Incremento de costes por los materiales de construcción. En enero de 2022 el coste por megavatio era de 7.5 millones de euros y actualmente estamos por encima de los 8.5 millones por megavatio. Además, el sector ha soportado retrasos en la disponibilidad de materias primas y equipamiento. ¿El suelo? En zonas buenas encontrar suelo es como encontrar una pepita de oro. La clave aquí es la potencia y España funciona por planes quinquenales de REE”.
El Director de Data Centers en Colliers añade: “En España hay que sumar las distintas normas y plazos que impone la legislación estatal, autonómica y municipal, lo que obliga a ir de la mano de un socio que conozca muy bien cómo funciona la regulación española. Hay que destacar que algunas comunidades autónomas quieren impulsar este sector y atraer inversión y por ello cabe destacar la iniciativa de la Comunidad de Madrid que ha creado una oficina para ayudar a los Data Centers”.
Inversión desde tickets pequeños e inversión sostenible
Para acceder a este segmento del inmobiliario, el inversor puede hacerlo a través de socimis especializadas. Uno de los jugadores más destacados es Merlin Properties que recientemente ha anunciado la apertura de Data Centers en Madrid, Barcelona y Álava tras una inversión de 380 millones de euros. Además, tiene previsto empezar a construir un cuarto en Portugal: será a principios de 2024 y estará concluido un año después. También el inversor puede acceder a este activo a través de fondos especializados en infraestructuras.
¿Inversión sostenible?
“En 2030 todos los actores del sector se han comprometido a cumplir con el objetivo de cero emisiones netas de carbono. Hay muchos mecanismos para lograrlo como proyectos de autoconsumo muy innovadores pensando en 10 años vista. Proyectos que ponen el foco en el almacenamiento, en las baterías, en la futura utilización del hidrógeno. También están trabajando en la reutilización del calor que desprenden los propios centros de datos en sus zonas aledañas. La labor ahora es hacer una evangelización sobre la apuesta sostenible de este segmento que tiene vías para ganar en eficiencia del consumo y mejorar la huella de carbono”, resume Guilleuma.