Recuerdo que allá por 2006, cuando comencé mi carrera en el sector bancario, seguían “de moda” las llamadas “hipotecas multidivisa” entre los particulares que buscaban financiación para comprar vivienda. Yo tenía la sensación de que no era un producto muy claro ni muy aconsejable, y de hecho nunca lo recomendé a ningún cliente, ni llegué en ninguna ocasión a venderlo. Pero siempre me quedaba la duda de si quizá no sabría entenderlo, por mi poca aún experiencia.
El tiempo sin embargo demostró que no estaba equivocado, sino que implicaba un alto riesgo para los hipotecados, y acabó dejándose de comercializar. Después vinieron las reclamaciones y demandas, y finalmente el producto ha terminado en condena a las entidades bancarias que apostaron por su comercialización.
Y no es un tema baladí, ya que según datos de la ASUFIN más de 70.000 familias en España contrataron con su entidad bancaria una hipoteca multidivisa en aquella primera década de este siglo.
Veamos en este ensayo cómo funcionaba este producto bancario, y qué ha sucedido al respecto tras las miles de reclamaciones judiciales de los clientes perjudicados.
¿Qué eran las hipotecas multidivisa? ¿Cómo funcionaba este producto hipotecario?
Las hipotecas multidivisa eran un producto que se ofertaba activamente por los Bancos a los pequeños particulares que buscaban financiación para comprar vivienda.
En un préstamo hipotecario, hay esencialmente:
- Capital inicial.
- Unos intereses que devengará dicho capital inicial.
- Cuotas para devolver el capital y pagar los intereses.
En el caso del producto que nos ocupa, el capital se obtenía en moneda extranjera (diferente del euro), el tipo de interés también se referenciaba al que aplica a dicha moneda extranjera, y las cuotas se pagaban en euros.
Además de pactar directamente el préstamo en moneda extranjera, podía pactarse una moneda nominal, a la que se referenciaba o indexaba el préstamo, siendo ésta la moneda extranjera. Y en segundo lugar una moneda funcional en la cual operaba el préstamo, por ejemplo el euro. Dado que esto virtualmente permitiría el mismo juego, pero operando con euros, esta práctica creo que podemos afirmar que fue muy habitual.
Así, por ejemplo, si la hipoteca se pactaba en yenes japoneses, el tipo de referencia sería el tipo de interés marcado por el Banco Central de Japón, y el capital inicial sería en Yenes.
El juego básicamente consistía en intentar pagar un tipo de interés menor al de vigencia para el euro, que quizá en aquellos años estaba sobre el 4%. Si en el ejemplo del Yen el tipo de interés era del 1% y se estimaba que a largo plazo estaría en esta relación (en torno a un 3% más bajo) sería atractivo endeudarse en yenes, dado que para el capital principal pagaríamos un 1% de intereses mientras que con el euro pagaríamos un 4% de intereses.
En todo caso téngase en cuenta que lo he intentado resumir mucho a efectos prácticos, peo la estructura de los productos era más compleja, y podrían pactarse diferentes cláusulas (del tipo fijo o variable, de la amortización anticipada, del cambio de moneda, etc…).
¿Cuáles eran los riesgos inherentes?
Evidentemente el principal riesgo asociado a este tipo de hipoteca es la fluctuación que puede sufrir tanto el tipo de interés de la moneda extranjera, como la relación de cambio entre el euro y dicha moneda, si bien esto que puede parecer obvio no lo es tanto para personas sin suficiente formación financiera.
Y es que, en cierta forma, con la exposición de coyuntura circunscrita a solo unos años (cómo habían cotizado los tipos de una y otra moneda en la última década, por ejemplo) se generaba la expectativa en el cliente de que esta relación siempre sería así en el futuro.
No digo que se afirmase este extremo por parte del comercial bancario en cada transacción, pero sí que en general una falta de formación e información al respecto puede crear para el cliente esa falsa expectativa de que a largo plazo (por ejemplo en los 30 años de duración del préstamo hipotecario) siempre pagaría menos endeudándose en moneda extranjera, y eso es ciertamente falso.
¿Qué ha dicho el Tribunal Supremo al respecto?
Tras como decíamos al inicio darse en los tribunales miles de reclamaciones, al experimentar los clientes firmantes un perjuicio en sus préstamos, por la revalorización de la moneda extranjera y subida de su tipo de interés, existe una reiterada jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo al respecto de esta temática de las hipotecas en moneda extranjera.
Esta doctrina jurisprudencial además va en consonancia con los pronunciamientos sobre el mismo tema por parte del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, dado que estos productos se comercializaron por Bancos en todos los países europeos.
En esencia, la tesis central es la de que este tipo de productos presentaban en la redacción de sus contratos cláusulas que deben considerarse abusivas bajo la luz de la normativa de protección del consumidor, especialmente la Directiva 93/13/CEE y la Ley 7/88 sobre condiciones generales de la contratación.
Así, valga como ejemplo la Sentencia 608/2017, que analiza la controversia entre Barclays y unos clientes que suscribieron una hipoteca multidivisa denominada en Yenes.
El alto Tribunal declara que las cláusulas que fijan la moneda nominal en el contrato de hipoteca (el yen) y la moneda funcional (el euro), así como las cláusulas sobre la forma de calcular la equivalencia entre ambas y determinar el tipo de cambio de la divisa en que esté representado el capital pendiente en cada momento, son cláusulas definitorias del objeto principal del contrato, sobre las que existe por tanto un especial deber de transparencia por parte del Banco frente a los consumidores (sus clientes particulares de esta categoría).
Establecido lo anterior en sede judicial, a dicho contrato de hipoteca multidivisa le es aplicable la doctrina del TJUE respecto del control de transparencia de las cláusulas sobre denominación en divisa del préstamo.
Y en este caso no superaron ese control de transparencia, dado que los prestatarios no recibieron la información sobre la naturaleza de los riesgos asociados a las mismas.
La solución judicial es la de la anulación parcial del contrato, eliminando las referencias a la denominación en divisas del préstamo, y continuando el préstamo como denominado en euros y referenciado al tipo de interés ordinario de esta moneda.
Se procede de esta forma porque la nulidad total implicaría un gran perjuicio para el consumidor, pues supondría devolver en ese momento, de una sola vez, la totalidad del capital pendiente de amortizar.
Conclusión
Creo que debe deducirse de todo lo antedicho que la comercialización de hipotecas multidivisa por parte de la Banca fue una mala práctica, ya que se inducía a los clientes a endeudarse a largo plazo para la compra de su vivienda asumiendo unos riesgos financieros muy elevados, e innecesarios totalmente (ya que disponían del producto en euros).
Quizá los Bancos buscaban una propuesta diferencial en el mercado, con la que ganar un extramargen frente a la hipoteca ordinaria en euros, pero siendo loable dicha práctica debería haberse realizado sin llevar a los clientes a la asunción de riesgos superiores a los que cabría esperar en un producto ordinario.
Esta asunción de riesgos se inducía a los clientes a través de la falta de información clara al respecto. A la par que no se ofrecía una información transparente se creaba probablemente la falsa expectativa de que sería siempre más ventajosa la moneda extranjera que el euro.
Tanto el Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea como el Tribunal Supremo han declarado la nulidad de estos contratos, en base a la falta de información y poca transparencia en el clausulado de estos contratos.