El pasado 16 de junio entró en vigor la nueva Ley Hipotecaria. Desde entonces, hemos asistido a continuas noticias, tanto para los profesionales como para los clientes de banca, sobre las nuevas bondades de esta norma.
¿Cómo podemos afrontar este nuevo concepto, tanto como clientes como profesionales? Intentaremos destacar los aspectos más importantes de la conocida como LCCI, Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario.
Nuestra misión como profesionales debe consistir :
- En educar y en comunicar a los clientes las nuevas bondades de la norma
- Conseguir que la repercusión en el usuario y consumidor sea mínima y, en todo caso, beneficiosa.
Intentemos responder a las cuestiones principales.
1. ¿Qué es la LCCI y a quién afecta?
Con motivo de la transposición de la Directiva 2014/17/UE, surge, mediante la transposición a la legislación española la Ley 5/2019, Ley Reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario.
La LCCI afecta a todos los contratos de préstamo hipotecario cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física y tenga por objeto la concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial.
¿Qué conceptos destacan?
En la nueva norma destacan conceptos explícitamente regulados sobre transparencia, seguridad jurídica para todos los intervinientes y nueva definición amplia y completa de las fases del crédito hipotecario, partes e intervinientes:
- Nuevos derechos y obligaciones para los actores intervinientes.
- Nuevo papel del Notario, ofreciendo asesoramiento y realizando un test al prestatario en el acta notarial previa a la firma.
- Necesidad de acreditación por parte del profesional dedicado a la venta y asesoramiento hipotecario.
2. ¿Qué pretende la nueva norma?
Continuando con la senda proteccionista de las normas europeas, y de igual forma como ya ocurrió con MIFID II, se pretende que la transparencia en las relaciones cliente y entidad sean máximas, buscando para ello la mayor protección posible para el cliente.
Del mismo modo, y a través de la Orden ECE/482/2019 de 26 abril, publicada en el BOE del 29 de abril de 2019, los profesionales dedicados a la venta y asesoramiento hipotecario deben contar con una formación y acreditación que le cualifique para la prestación de servicios financieros.
Dicha acreditación ha de estar reconocida por el Banco de España, que establece requisitos respecto al formador y al responsable de realizar la prueba presencial de conocimientos. Se establece un número de horas de formación para la acreditación y nuevamente se establece un número de horas de formación continua.
Fases del crédito hipotecario para el prestatario en la LCCI
La decisión de solicitar un crédito hipotecario se convierte en la más importante para una familia y un consumidor en general.
Debido, principalmente, al compromiso de pago que se adquiere, mensualmente, durante un número importante de años, que en el mayoría de las casos, suele alargarse hasta incluso el final de la vida laboral del solicitante del préstamo.
Sin embargo, esta importancia que se le debería dar, a veces no es reconocida como tal por el consumidor en general. En el desarrollo de la Ley, cobra importancia el papel de la educación financiera como pilar para un ejercicio responsable de nuestras decisiones.
Como ayuda en esta educación financiera, la nueva norma pretende definir las fases del crédito hipotecario que todo consumidor debe conocer. Establece distintas prioridades y derechos para el consumidor, destacando siempre la transparencia y su protección.
Por tanto, las fases del crédito hipotecario a destacar son:
Comercialización: Novedades sobre cuestiones relacionadas con la oferta y comercialización, con mayor regulación de la información publicitaria. Obligación de una manifestación firmada por el prestatario indicando que ha recibido la documentación. Necesidad de manifestar en la escritura de constitución de hipoteca si se trata de vivienda habitual el bien hipotecado. Entrega de documentación precontractual gratuita con un mínimo de 10 días de antelación.
Análisis de Riesgos: se establece como obligatorio realizar un correcto análisis de solvencia del prestatario, para evitar conceder créditos de forma irresponsable y limitar el riesgo de impago. La decisión de concesión del préstamo debe fundamentarse principalmente en la capacidad del deudor para devolver la deuda, y luego, valorarse la cobertura de la garantía, que viene a complementar la solvencia del deudor, antes de considerar incluso avalistas.
Obligación de comunicar al solicitante del préstamo, el resultado del análisis de solvencia, tanto si el resultado es positivo, como si es negativo, y con peculiaridades en función de la Comunidad Autónoma de Andalucía y Cataluña.
Contratación: Novedades sobre cuestiones relacionadas con el proceso de constitución de la hipoteca, derecho a la elección de Notario, derecho a examinar la escritura de préstamo, derecho a recibir asesoramiento del Notario y nueva regulación sobre el vencimiento anticipado del préstamo con destacables medias a favor del prestatario. Protección al consumidor mediante la redacción y la inclusión de texto claves sobre gastos de la constitución de hipoteca, cláusulas abusivas y la inscripción registral.
Seguimiento: medidas de protección al consumidor durante la vida del préstamo, centrándose en las modificaciones o novaciones del préstamo, cambio en los tipos de interés, limitación de las comisiones en caso de reembolso anticipado y Código de Buenas Prácticas y Fondo Social de Vivienda.
Extinción: salvaguarda de los derechos del prestatario en los casos de extinción de la hipoteca, eliminación de los gastos del prestatario en caso de cancelación registral
3. ¿Qué es el acta notarial?
El acta notarial es el documento, sin coste económico para el prestatario, que permite acreditar el cumplimiento de las obligaciones de entrega de información al prestatario, así como acreditar que el prestatario comparece ante el notario para recibir asesoramiento y la manifestación de que el prestatario comprende y acepta el contenido de la documentación entregada.
La comparecencia del prestatario ante el notario para poder realizar el acta, es obligatoria, desde la entrega de la documentación por parte de la entidad financiera, hasta como mínimo el día anterior a la firma de la escritura de préstamo. El registrador puede denegar la inscripción si no se realiza el acta y se protocoliza junto con la escritura.
¿Qué documentos son relevantes y deben firmarse?
Nuevas obligaciones respecto a la documentación que debe de firmarse:
- Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).
- Ficha de Advertencias estandarizadas (FIAE).
- Documento con los distintos escenarios de tipos de interés.
- Copia del Proyecto de contrato o minuta de la escritura de préstamo hipotecario.
- Documento con la distribución de los gastos entre prestamista y prestatario.
- Condiciones de las garantías de los seguros vinculados exigidos.
- Ficha de venta combinada
- Advertencia de la obligación de asesoramiento personalizado y gratuito del notario elegido.
- Declaración de la recepción de la documentación preceptiva.
4. ¿Qué tipos de asesoramiento existen?
El asesoramiento consiste en una recomendación personalizada que el prestamista o intermediario haga a un prestatario respecto a uno o más préstamos disponibles en el mercado.
La prestación de un servicio de asesoramiento requerirá la previa determinación contractual del contenido, alcance y condiciones de éste.
El prestamista o el intermediario de crédito debe informar previa y expresamente al prestatario y por escrito, en sentido positivo o negativo, si están prestando o pueden prestarse al prestatario servicios de asesoramiento con respecto a una determinada operación.
Cuando se preste asesoramiento independiente se deberá tener en cuenta un número suficientemente grande de contratos de préstamos disponibles en el mercado y presentarle al potencial prestatario al menos 3 ofertas vinculantes de entidades prestamistas.
No entenderá que se presta asesoramiento en aquellos supuestos en los que los productos que se ofrecen al prestatario son únicamente los del propio prestamista.
5. ¿Qué son las Ventas Vinculadas y las Ventas Combinadas en la LCCI?
Ventas Vinculadas: aquellas en las que el prestamista exige al cliente la contratación de una determinado producto (seguro) para la formalización del préstamo. Prohibidas por Ley, excepto aquellos seguros que se podrán exigir en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo.
Ventas Combinadas: si están permitidas y suponen la oferta de productos de forma combinada y por separado con objeto de que el prestatario pueda advertir las diferencias entre una oferta y otra. La contratación de los productos combinados es voluntaria para el cliente aunque para beneficiarse de las posibles bonificaciones los productos tienen que estar contratados por la entidad.
6. ¿Con qué otros conceptos deberíamos familiarizarnos?
La Ley establece como obligatorios algunos documentos en función de la Comunidad Autónoma en la que se solicite el crédito hipotecario. Destacamos:
- Índice de documentos de entrega preceptiva (IDEP): obligatoria su entrega en Andalucía junto con el resto de información precontractual. Permite al prestatario disponer de un índice en el que se relacionan todos los documentos.
- Ficha de Información Precontractual (FIPRE): Se entrega junto al Documento de Información Precontractual Complementaria (DIPREC). El DIPREC es obligatorio en Andalucía.
- F. de Información Personalizada (FIPER): documento clave en la información precontractual a entregar al consumidor junto con la oferta vinculante.
- F. Europea de Información Normalizada (FEIN): sustituye a la actual FIPER y tendrá la consideración de oferta vinculante para la Entidad
- Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE): en la que se informará de la existencia de cláusulas o elementos relevantes tales como los índices oficiales de referencia, la distribución de gastos asociados a la concesión, posibilidad de que se produzca vencimiento anticipado y los gastos derivados de ello, etc.
- Guía de Acceso al préstamo hipotecario del Banco de España: disponible en todas las oficinas de las entidades de crédito en España. Se elabora para profundizar en la necesaria educación financiera de los clientes, aportando información clara y suficiente para facilitar la toma de decisiones.
