Cada vez vivimos más y cada vez más los préstamos que nos llevan hasta la adquisición de una propiedad se alargan más en el tiempo. La pregunta es obligada: ¿podemos obtener liquidez y seguir disfrutando de la vivienda? Víctor Tostado es asociado EFA nº 36.833 y la persona que hay detrás de una startup centrada en la licuación patrimonial de las personas mayores.
En concreto, Jubenial pone el foco en la vivienda inversa, combinada con un modelo de coinversión hasta ahora no utilizado por ninguno de los actores del mercado, como nos explica Tostado. Desde Asesores Financieros EFPA le hemos entrevistado para saber más sobre estas fórmulas, cada vez más demandadas por los mayores de 65 años, pero aún ‘desconocidas’ para la gran mayoría. Nuda propiedad, hipoteca inversa, vivienda inversa, ¿en qué se diferencian?
¿Qué alternativas tienen nuestros mayores para obtener liquidez a través de su vivienda?
La primera opción que nos viene a la cabeza es también la más obvia, la venta tradicional de la vivienda. El problema de esta alternativa es que se tiene que producir el abandono efectivo de la vivienda por parte del anterior propietario y, en muchos casos, esto es justo lo que se intenta evitar.
Es por ello que se están popularizando diferentes alternativas que permiten seguir residiendo en la vivienda y obtener esa liquidez extra para mejorar los ingresos durante la jubilación. En este sentido, las tres alternativas principales son: la venta de la nuda propiedad, la vivienda inversa y la hipoteca inversa, con sus distintas configuraciones.
¿En qué consisten cada una de estas alternativas?
La venta de la nuda propiedad implica dividir los derechos de propiedad de una vivienda en dos partes: el usufructo y la nuda propiedad. El propietario vende la nuda propiedad y retiene el usufructo, lo que le permite permanecer en la vivienda o utilizarla.
En segundo lugar, la vivienda inversa implica la venta del inmueble y la firma de un contrato de arrendamiento que permite al antiguo propietario permanecer en el inmueble de por vida (si así se estipula). Las fórmulas de articular este producto son muy diversas. Aquí cada inversor tiene su propio libro de instrucciones y se vuelve crucial la figura del asesor financiero para entender el procedimiento.
Por último, la hipoteca inversa no deja de ser un préstamo que tiene la vivienda como garantía. Este préstamo va generando intereses hasta el momento del fallecimiento, momento a partir del cual es exigible la devolución del crédito. En ese momento, serán los herederos quienes decidan si desean vender el inmueble y amortizar el préstamo o bien decidan quedarse con la vivienda restituyendo la deuda del préstamo.
¿Cuáles son los requisitos para optar por alguna de estas alternativas?
Este tipo de productos están orientados a personas mayores de 65 años. Si bien es cierto, que la tasa de conversión comienza a ser óptima a partir de los 75 años.
¿Cuáles son las ventajas cada una de ellas?
La venta de la nuda propiedad:
- Obtención de liquidez inmediata.
- Posibilidad de vivir en la vivienda de por vida.
- Capacidad de alquilar la vivienda para generar ingresos adicionales.
- Dejar de pagar ciertos gastos del inmueble, como el Impuesto de Bienes inmuebles, las derramas de la Comunidad y el seguro del continente.
- En viviendas habituales, la venta está exenta del IRPF.
- Herederos: nada
La vivienda inversa:
- Obtención de liquidez inmediata.
- Posibilidad de vivir en la vivienda de por vida.
- Dejar de pagar ciertos gastos del inmueble, como el Impuesto de Bienes inmuebles, las derramas de la Comunidad y el seguro del continente.
- Sin gastos de formalización
- Abandono temprano bonificado: reciben el restante de la bolsa de alquiler
- Herederos: reciben el restante de la bolsa de alquiler
Hipoteca Inversa:
- Obtención de liquidez inmediata.
- Posibilidad de vivir en la vivienda de por vida.
- Mantiene la propiedad de la vivienda en el momento de la contratación.
- Herederos: tienen que decidir si se hacen cargo de la deuda para mantener la casa.
¿Por qué la vivienda cada vez se valora más como un complemento a la pensión durante la jubilación?
Principalmente “porque es lo que tenemos”. Vivimos en un país en el que el 90% de los jubilados tiene casa en propiedad, lo que supone un factor diferencial con respecto a la mayoría de los países de la Unión Europea. Sabiendo esto, tenemos que recurrir a las herramientas de que disponemos para poder mejorar nuestras condiciones en la jubilación. Podríamos decir que somos afortunados en este sentido.
¿Cómo surge Jubenial?
Jubenial somos una empresa de reciente creación que ha emergido como resultado de nuestra participación en el programa de aceleración La Finca Venture Camp. Presentamos un proyecto para crear el primer Marketplace de vivienda inversa y nuda propiedad en España, y en eso estamos ahora. De momento tenemos la web informativa, mientras trabajamos noche y día para tener listo el marketplace antes de que termine el año.
Nuestra misión principal es crear un portal de referencia que sirva como punto de unión entre propietarios de viviendas, e Inversores. Y que además tenga un especial cuidado con la educación financiera. No olvidemos que por un lado tenemos a los propietarios, de los cuales ya hemos hablado. Pero, por otro lado, tenemos a todo un pool de inversores interesados en este tipo de inmuebles que, hoy en día, tiene que dedicar mucho tiempo a recorrer páginas, portales, y APIS para encontrar inmuebles adecuados. Uno de nuestros objetivos principales es estrechar ese camino.
¿En qué se diferencia de otras soluciones del mercado?
Actualmente ningún portal inmobiliario está especializado en esta tipología de viviendas. De hecho, se trata de un nicho muy atomizado y en términos generales poco profesionalizado y nada centralizado. Nuestro ADN pasa por ser el centro neurálgico de esta operativa. Asesorando a propietarios acerca de los productos existentes en el mercado. Ayudando a los agentes de la propiedad a exponer su oferta ante un pulmón inversor potente, tanto nacional como internacional.
Además, estamos articulando un proceso de coinversión en nuda propiedad único en el mercado, con él que buscamos facilitar el acceso a este tipo de inversiones inmobiliarias, y diversificar el riesgo asociado a ellas.
¿Qué consejos darías a alguien que está considerando utilizar la vivienda como parte de su estrategia de jubilación?
El único consejo útil que puedo dar es que se informe. Existen diferentes alternativas, cada una con sus características. Además, cada núcleo familiar es único y debe ser tratado como tal. Nosotros, en este sentido queremos ser muy cercanos y transparentes. Cualquier persona puede llamarnos o escribirnos y estaremos encantados de explicarles tranquilamente las opciones que tiene.
¿Cuáles son algunos de los mitos o conceptos erróneos comunes sobre la hipoteca inversa?
La hipoteca inversa tiene un argumento de venta diferenciador con respecto a la venta de la nuda propiedad y la vivienda inversa. Y es el de “sigues manteniendo la propiedad de la vivienda”. Pero la realidad nos dice otra cosa. Hablando con gente del sector nos damos cuenta que en el 95% de los casos, los herederos deciden vender la casa para hacer frente al préstamo generado por este producto financiero. Por ello es muy importante conocer desde un principio todo lo que conlleva cada una de las alternativas, y tomar la decisión no solo pensando en el presente, sino también en el futuro.
¿Cuál es el papel de los asesores financieros y expertos en bienes raíces en la planificación de la vivienda para la jubilación?
Actualmente, en cada reunión que mantenemos nos damos cuenta de que, en cierto modo, estamos abriendo mercado. Con esto quiero decir que hay un desconocimiento abrumador dentro del sector inmobiliario en general y las APIS en particular, que a fin de cuentas serán los que acaben gestionando la compra/venta de tu vivienda llegado el caso.
Por eso pienso que los asesores financieros juegan un papel crucial a nivel educativo. Pudiendo llegar a ser los principales valedores de este tipo de productos de licuación patrimonial. Siempre desde la transparencia y la ética profesional. Eso desde el punto de vista del propietario. Pero las implicaciones que puede tener este negocio para los asesores financieros desde el punto de vista inversor son igualmente interesantes.