El alquiler vacacional en España está experimentando un auge significativo impulsado por la creciente demanda de turistas, pero existen riesgos (especialmente regulatorios) y conceptos que han de tenerse en cuenta si se opta por esta vía de inversión. Un conocimiento exhaustivo del sector y una planificación financiera adecuada son indispensables para el buen devenir de este tipo de negocios. ¿Qué debes tener en cuenta si te planteas invertir en alquiler vacacional?
Más de 300 días de sol año. Esta fue -y sigue siendo- una de las promesas que más ha marcado la evolución del turismo en nuestro país, copado de norte a sur y de este a oeste destinos altamente cotizados no solo por la bondad de su climatología, sino también por su gastronomía, cultura, recursos naturales y patrimonio histórico. Todo en conjunto ha llevado a España a figurar entre los destinos turísticos más populares del mundo y los más visitados, y eso ha alterado -y mucho- el modelo de pernoctaciones, alentado por fenómenos como la irrupción de Airbnb y Booking. Un boom que parece no tener fecha de caducidad, aunque no son pocas las voces discordantes que están surgiendo en muchas ciudades (Barcelona, Málaga, Valencia, Ibiza…) alrededor del fenómeno que acompaña la concentración masiva de turistas y sus consecuencias: la gentrificación.
Sea como sea, este indudable atractivo turístico ha provocado un incremento en la demanda de alojamientos vacacionales, ofreciendo una oportunidad lucrativa para los inversores. Las plataformas de alquiler vacacional como Airbnb, Booking y Vrbo han facilitado este auge, permitiendo a los propietarios particulares llegar a una audiencia global con relativa facilidad y, con ella, a nuevos ratios de rentabilidad. Algo que ha incrementado, a su vez, el interés por parte de los inversores hacia este tipo de alquileres.
Ventajas del alquiler vacacional
La primera y gran ventaja que encontramos es que el alquiler vacacional puede ser más rentable que el alquiler tradicional, especialmente en destinos turísticos muy demandados en temporadas altas, especialmente en verano. Poder alquilar por temporadas, meses, quincenas, semanas o días, hace incrementar notablemente el porcentaje de rentabilidad. No es la única ventaja, ya que este tipo de alquiler permite -a diferencia de otros- a los propietarios disfrutar, si lo desean, de la propiedad para su propio uso en periodos en los que no se registran reservas. En tercer lugar, hay que tener en cuenta que para los inversores con múltiples propiedades arrendadas, el alquiler vacacional representa una opción alternativa para diversificar.
Riesgos y desafíos del alquiler vacacional
Regulaciones y legislación
Uno de los mayores riesgos asociados con el alquiler vacacional en España son las regulaciones locales. Las normativas pueden variar significativamente de una comunidad autónoma a otra, e incluso entre municipios. Entre los aspectos legales que hay que tener en cuenta, en primer lugar hay que contar con las licencias y permisos. No es fácil, muchas regiones requieren que los propietarios obtengan licencias específicas para alquilar sus propiedades a turistas. La falta de cumplimiento puede resultar en multas considerables.
En segundo lugar, hay que tener en cuenta que muchas localidades, ante el boom de este tipo de alquileres, ha puesto ya el tope, con la implementación de restricciones de permisos y cantidad de días al año que una propiedad puede alquilarse a turistas. En tercer lugar, cabe destacar que no todos los alojamientos cumplen con las características más buscadas, o con los estándares de salud y seguridad que deben cumplir, lo que podría ocasionar inversiones adicionales en equipamiento, reformas y mejoras en general.
Competencia y mercado
No es lo mismo hablar de alquiler vacacional en 2024 que hablar 10 años antes, o cinco. El mercado del alquiler vacacional es altamente competitivo y está plenamente consolidado en los destinos turísticos más demandados. Esto significa que es posible que más de un inmueble tendrá las mismas características o atributos que otros en la zona, lo que afecta a los niveles de ocupación y los precios pues hay una mayor competencia. Antes de tomar una decisión, es necesario realizar un análisis de mercado detallado para entender la demanda local y si la propiedad en cuestión tiene demanda, pues no todos los inmuebles cuentan con las características que se demandan según temporada: ubicación, parking, terraza, aire acondicionado, piscina, etc.
Gastos operativos y mantenimiento
El alquiler vacacional no es sinónimo solo de ingreso. También implica gastos propios de la operativa y de mantenimiento que, por el contrario, el alquiler a largo plazo no tiene. Hablamos de limpieza regular, pues es requisito velar por unos altos estándares de higiene. Otro gasto asociado es la promoción y la gestión de reservas. El piso ‘no se alquila solo’. En tercer lugar, hay que contar con gastos de reparaciones y actualizaciones necesarias para que el inmueble esté en buen estado y sus características sean atractivas para los potenciales huéspedes.
Planificación financiera para el alquiler vacacional
Para mitigar los riesgos y maximizar los beneficios del alquiler vacacional, una planificación financiera adecuada es fundamental. Hay que tener en cuenta no solo el presupuesto inicial (compra, adecuación, puesta en marcha…), sino que también es imprescindible realizar un análisis de rentabilidad contemplando los ingresos potenciales en función de la tasa de ocupación esperada y los precios de alquiler, sumando los costos operativos y de mantenimiento. La planificación debe incluir también un fondo de emergencia para cubrir períodos de baja ocupación o gastos imprevistos y por último, pero no menos importante, seguros adecuados que cubran daños a la propiedad, responsabilidad civil y posibles reclamaciones de los huéspedes.
En definitiva, el alquiler vacacional en España presenta una oportunidad atractiva para los inversores, gracias a la creciente demanda turística y la posibilidad de obtener una alta rentabilidad. Sin embargo, es esencial abordar este negocio con una comprensión clara de los riesgos regulatorios y de mercado, y con una planificación financiera detallada.